Avis La Première Brique 2026 : la plateforme qui investit dès 1 € vaut-elle le coup ?
7.2/10
Notre verdict
La Première Brique
Crowdfunding immobilier — agréé PSFP AMF (FP-2023-15) depuis 2023
La Première Brique est la plateforme de crowdfunding immobilier la plus accessible du marché : ticket à 1 €, aucun frais, taux brut moyen de 11,80 %. Elle s'adresse à des investisseurs avertis capables de diversifier sur de nombreux projets et d'immobiliser leur capital 20 à 30 mois. En 2026, la hausse des retards (16,62 % des projets) et les 21 dossiers en procédure collective invitent à la prudence. Ne jamais y engager plus de 5 à 10 % de son patrimoine.
Les informations fournies sont à titre éducatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Tout placement comporte des risques, y compris la perte de capital. Consultez un conseiller financier avant de prendre une décision.
Tableau de synthèse
| Critère | Détail |
|---|---|
| Note Place des Épargnants | 7,2 / 10 |
| Agrément | PSFP AMF n° FP-2023-15 (depuis le 28 septembre 2023) |
| Ticket minimum | 1 € — le plus bas du marché |
| Frais pour l'investisseur | 0 % (entrée, gestion, retrait) |
| Taux brut moyen affiché (historique) | 11,80 %/an |
| Taux brut moyen 2025 | 10,77 %/an |
| Projets financés depuis 2019 | 874 projets | 413 M€ collectés |
| Projets remboursés intégralement | 416 (données fév. 2026) |
| Projets en retard > 6 mois | 92 projets |
| Projets en procédure collective | 21 projets |
| Durée moyenne des projets | 20,27 mois (2025) |
| Fondée en | 2019 par Hugo Berthe et Thomas Danset |
Sources : lapremierebrique.fr/indicateurs-de-performance (mai 2026) et AMF liste blanche PSFP.
Qu'est-ce que La Première Brique ?
La Première Brique est une plateforme de crowdfunding immobilier (financement participatif) fondée en 2019 par Hugo Berthe et Thomas Danset, avec un capital de départ de 7 500 €. L'idée : permettre à tout le monde d'investir dans des projets immobiliers, même sans budget conséquent.
Le principe est simple. Un marchand de biens veut acheter un appartement, le rénover et le revendre. Il a besoin de financer une partie de ses fonds propres. La Première Brique collecte des prêts auprès de particuliers via des obligations. À la fin du projet, le marchand de biens rembourse capital et intérêts à tous les prêteurs.
Ce qui distingue La Première Brique sur ce marché : son ticket d'entrée à 1 €. Toutes les autres plateformes du secteur exigent 1 000 € minimum. Résultat : avec 500 €, vous pouvez vous diversifier sur 500 projets différents, ce qu'aucun autre acteur du crowdfunding immobilier ne permet.
En juin 2026, la plateforme comptait 171 279 investisseurs inscrits et avait financé 874 projets pour un total de 413 millions d'euros depuis sa création.
La Première Brique est-elle agréée et sécurisée ?
La Première Brique est inscrite sur la liste blanche PSFP de l'AMF (Autorité des marchés financiers) sous le numéro FP-2023-15, délivré le 28 septembre 2023. Ce statut de Prestataire de Services de Financement Participatif est obligatoire depuis novembre 2023, en application du règlement européen (UE) 2020/1503.
Concrètement, cet agrément impose à La Première Brique de :
- Fournir un document KIIS (Fiche d'information clé sur l'investissement) pour chaque projet avant toute souscription.
- Accorder aux investisseurs non avertis un délai de réflexion de 4 jours pour annuler leur ordre sans frais.
- Publier ses statistiques de performance et de défaut de manière régulière (obligation réglementaire).
- Être enregistrée sur le registre ORIAS (orias.fr).
Vous pouvez vérifier l'agrément sur protectepargne.amf-france.org. L'agrément ne garantit pas la performance des projets — il garantit que la plateforme opère légalement.
Les fonds collectés sont séquestrés sur un compte Mangopay séparé du bilan de la plateforme, jusqu'au déploiement sur les projets. En cas de faillite de La Première Brique, vos fonds déployés restent juridiquement attachés aux obligations souscrites ; vos liquidités disponibles sont protégées par la ségrégation des comptes.
Comment fonctionnent les projets ?
La Première Brique finance principalement trois types d'opérations immobilières à court terme :
- Marchands de biens : achat d'un bien, rénovation, puis revente. C'est le cœur de l'activité. Durée typique : 16 à 24 mois.
- Divisions foncières ou d'immeubles : transformation d'un bien unique en plusieurs lots (appartements, maisons). Durée similaire.
- Restructurations immobilières : changement de destination d'un bâtiment (bureaux reconvertis en logements, par exemple).
Chaque projet soumis est analysé selon une grille à quatre niveaux de qualité : 1 (excellent), 2 (très bon), 3 (bon) et 4 (insuffisant). Seuls les projets de niveau 1 à 3 sont publiés sur la plateforme. L'analyse porte sur l'emplacement, les garanties financières (hypothèque, caution, nantissement), la solidité du porteur de projet et la pré-commercialisation des biens.
Une fois investi, votre capital est bloqué jusqu'au remboursement. Il n'existe aucun marché secondaire pour revendre vos obligations avant l'échéance. Fin 2026, La Première Brique prévoit de lancer "Le Marché des Briquers" — un marché interne de cession de gré à gré. Cet outil n'était pas encore disponible à la date de cette analyse.
Quels rendements peut-on espérer ?
La Première Brique affiche les taux bruts historiques les plus élevés du secteur. Voici l'évolution par année :
| Année | Taux brut moyen | Rendement net après PFU 31,4 % |
|---|---|---|
| 2020 | 10,27 % | ~7,0 % |
| 2021 | 12,03 % | ~8,2 % |
| 2022 | 10,59 % | ~7,3 % |
| 2023 | 11,25 % | ~7,7 % |
| 2024 | 11,44 % | ~7,8 % |
| 2025 | 10,77 % | ~7,4 % |
Exemple concret : vous placez 5 000 € sur un projet à 11 % sur 20 mois. À l'échéance, vous percevez théoriquement 916 € d'intérêts bruts. Après PFU de 31,4 % (288 €), il vous reste 628 € nets, soit un rendement net de 12,6 % sur la période (environ 7,5 %/an). Mais si le projet prend 8 mois de retard, votre argent est bloqué 28 mois au lieu de 20, et votre TRI annualisé tombe à environ 5,4 %.
Ces chiffres sont les mieux-disants. Le solde rémunéré (3 % sur vos liquidités en attente) améliore légèrement la performance globale. C'est particulièrement utile si vous diversifiez sur de nombreux projets, avec peu d'argent immobilisé entre deux investissements.
Retards et risques : la situation réelle en 2026
La hausse des retards est le principal point de vigilance sur La Première Brique. Voici les chiffres officiels publiés par la plateforme (données au 23 février 2026) :
| Situation | Nombre de projets |
|---|---|
| Remboursés intégralement | 416 projets |
| En cours (dans les délais) | En cours de financement ou construction |
| En retard (total) | 135 projets (16,62 % du total) |
| Dont en retard > 6 mois | 92 projets |
| En procédure collective | 21 projets (10,52 M€ nominal en jeu) |
| Total financés depuis 2019 | 812 projets |
Le taux de perte définitive en capital est officiellement de 0,00 % à cette date. Mais ce chiffre est provisoire : les 21 projets en procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire) n'ont pas encore abouti. Des pertes partielles ou totales sont possibles selon l'issue judiciaire.
La hausse des retards depuis 2023 n'est pas propre à La Première Brique. Tout le secteur du crowdfunding immobilier traverse une période difficile, liée à la crise de la promotion immobilière et à la hausse des taux d'intérêt bancaires. Les projets financés entre 2021 et 2023 concentrent l'essentiel des difficultés.
Ce que vous devez savoir : si un projet prend du retard, votre capital reste bloqué sans intérêts supplémentaires automatiques. La Première Brique doit vous informer régulièrement de l'avancement (obligation réglementaire PSFP). Vérifiez votre espace investisseur et lisez les mises à jour projet par projet.
Quelle fiscalité pour les intérêts perçus ?
Les intérêts issus des obligations souscrites sur La Première Brique sont des revenus de capitaux mobiliers. Depuis le 1er janvier 2026, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux). Le PFU était à 30 % jusqu'en 2025.
La Première Brique fournit chaque année un IFU (Imprimé Fiscal Unique) dans votre espace investisseur. Ce document est transmis directement à l'administration fiscale, qui pré-remplit votre déclaration de revenus. Vous devez vérifier les montants en case 2TR de votre déclaration.
Option barème progressif : si votre tranche marginale d'imposition est inférieure à 12,8 %, vous pouvez opter pour le barème progressif de l'IR au moment de votre déclaration. Cette option s'applique à l'ensemble de vos revenus mobiliers de l'année — elle ne peut pas être choisie projet par projet.
Point important : La Première Brique n'est pas éligible au PEA-PME, contrairement à Homunity (via BoursoBank). Si l'optimisation fiscale est une priorité, comparez avec notre avis Homunity.
Le robot d'investissement Jimbot : comment ça marche ?
En juin 2025, La Première Brique a lancé le Jimbot, son robot d'investissement automatique. Le problème qu'il résout est concret : les meilleurs projets se remplissent en quelques secondes après l'ouverture. Cela désavantage les investisseurs qui ne surveillent pas la plateforme en permanence.
Vous pouvez paramétrer jusqu'à 5 robots différents, chacun avec ses propres critères (type de projet, taux minimum, durée maximale, montant à investir). Quand un projet correspondant s'ouvre, le Jimbot initie automatiquement une souscription. Vous recevez un e-mail et disposez d'une fenêtre de 24 heures pour valider ou annuler.
La logique est protectrice : le robot agit pour vous, mais ne vous engage jamais définitivement sans votre confirmation. Si votre solde est insuffisant ou si vous n'avez pas validé après plusieurs déclenchements, le robot se désactive automatiquement.
En parallèle, La Première Brique rémunère les liquidités en attente à 3 %/an, dans la limite d'un plafond calculé sur vos investissements des 30 derniers jours. Ce n'est pas une épargne de précaution (les fonds sont dédiés aux investissements), mais c'est un complément bienvenu pendant les périodes creuses.
LOCATIF : le nouveau produit immobilier fractionné (juin 2026)
En mai 2026, La Première Brique a lancé une nouvelle offre baptisée LOCATIF : l'immobilier commercial fractionné. Le principe est différent du crowdfunding classique.
Vous n'investissez plus dans un projet de valorisation à court terme (achat-rénovation-revente). Pour comparer avec une plateforme au modèle obligataire classique et à intérêts mensuels, voyez notre avis sur ClubFunding. Vous investissez dans un bien commercial déjà loué — local de fitness, entrepôt ou commerce — qui génère des loyers redistribués chaque mois. L'horizon de détention est de 5 ans, bien plus long que le crowdfunding classique.
Le premier projet annoncé : financement d'un club Fitness Park à Saint-Cyr-l'École (Yvelines), 982 m², 634 000 € collectés à l'ouverture le 3 juin 2026. Le risque est différent : moins de risque de construction, mais risque locatif (défaillance du locataire) et risque de revente à l'échéance.
Un marché secondaire de cession ("Le Marché des Briquers") est prévu au troisième trimestre 2026 pour permettre la revente des obligations avant les 5 ans. Ce produit étant très récent, il manque encore de recul pour l'évaluer sérieusement.
Points forts et points faibles
| Points forts | Points faibles |
|---|---|
| Ticket à 1 € — diversification maximale | 16,62 % de projets en retard (fév. 2026) |
| Agréée PSFP AMF FP-2023-15 — statut légal | 21 projets en procédure collective |
| 0 % de frais pour l'investisseur | Capital bloqué, aucun marché secondaire actif |
| Taux brut parmi les plus élevés du secteur | Pas d'accès au PEA-PME (avantage fiscal absent) |
| Robot Jimbot + solde rémunéré à 3 % | PFU passé à 31,4 % en 2026 (rendement net réduit) |
| Transparence des statistiques publiées | Projets très demandés : difficile d'investir sans robot |
| 413 M€ collectés depuis 2019 | Nouveau produit LOCATIF sans historique de performance |
Pour qui est fait La Première Brique ?
- L'investisseur qui veut diversifier à l'extrême : avec 1 € par projet, vous pouvez répartir 1 000 € sur 1 000 projets différents. C'est le meilleur outil de dilution du risque sur ce marché.
- Celui qui peut immobiliser son capital 2 à 3 ans : les retards sont fréquents. Si vous avez besoin de cet argent dans moins de 2 ans, ce placement n'est pas adapté.
- L'investisseur qui cherche un rendement brut élevé : La Première Brique affiche les taux les plus hauts du marché. C'est attractif, mais le risque est à la hauteur.
La Première Brique n'est pas adaptée si vous cherchez un placement sécurisé, une liquidité à court terme ou un avantage fiscal via PEA-PME. Pour la liquidité, les SCPI restent plus adaptées (voir notre guide sur investir en SCPI). Pour le PEA-PME en crowdfunding, regardez l'avis Homunity.
Pour comprendre le cadre général du crowdfunding immobilier avant de vous lancer — fonctionnement, plateformes agréées, points de vigilance réglementaires — consultez notre guide dédié. Autres plateformes : avis BienPrêter, avis Raizers, avis Fundimmo, avis Baltis et avis Sofidynamic.
Pour comparer tous les placements immobiliers disponibles selon votre profil et votre budget, voir notre comparatif des placements immobiliers 2026.
Avertissement AMF — Phase 1 : Ce site ne perçoit aucune rémunération de La Première Brique ni d'aucune autre plateforme de crowdfunding. Aucun lien de cet article n'est affilié. Le lien vers le site officiel est fourni à titre informatif uniquement (lapremierebrique.fr). Le crowdfunding immobilier est un placement spéculatif. Votre capital n'est pas garanti. Des pertes partielles ou totales sont possibles. Consultez votre conseiller financier avant toute décision d'investissement.
Questions fréquentes
Oui. La Première Brique est agréée PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) par l'AMF sous le numéro FP-2023-15, depuis le 28 septembre 2023. Ce statut est obligatoire depuis novembre 2023 pour toutes les plateformes de crowdfunding en France (règlement européen 2020/1503). Vous pouvez vérifier l'agrément directement sur le site de l'AMF (protectepargne.amf-france.org, liste blanche PSFP).
Oui. Le ticket minimum est fixé à 1 euro, ce qui est unique sur le marché du crowdfunding immobilier — les autres plateformes exigent généralement 1 000 €. Cela permet une diversification extrême sur de nombreux projets même avec un faible capital. En pratique, les projets se remplissent rapidement : un robot investisseur (Jimbot) peut agir en quelques secondes après l'ouverture d'un projet si vous l'avez paramétré.
Le taux brut moyen affiché est de 11,80 % sur l'ensemble de l'historique, avec 10,77 % en 2025. Mais c'est un taux brut avant impôt et avant risque. Après PFU de 31,4 % (taux en vigueur depuis le 01/01/2026), le rendement net tombe à environ 8,1 %. Si des projets prennent du retard ou font défaut, ce chiffre baisse encore. Le taux de défaut en montants dépasse 6 mois s'élève à 8,60 % au début 2026.
En cas de défaillance du promoteur, vous devenez créancier dans la procédure de redressement ou liquidation judiciaire. La Première Brique affiche officiellement un taux de perte définitive en capital de 0,00 % à ce jour. Ce chiffre est provisoire : 21 projets sont en procédure collective (données février 2026). Des pertes pourraient être constatées à l'issue des procédures judiciaires. Des garanties (hypothèque, caution personnelle) peuvent couvrir partiellement votre investissement selon les projets.
Les intérêts sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou flat tax) de 31,4 % depuis le 01/01/2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux). La Première Brique fournit un document IFU (Imprimé Fiscal Unique) annuel et pré-remplit votre déclaration. Vous pouvez opter pour le barème progressif si votre tranche marginale est inférieure à 12,8 %. Attention : le PFU est passé de 30 % à 31,4 % en 2026, réduisant légèrement le rendement net.