Baromètre des rendements SCPI 2025-2026 : taux, historique et comparatif
Le taux de distribution moyen des SCPI s'établit à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM, pour 89 milliards d'euros de capitalisation et 232 fonds. Ce baromètre compile les données officielles de l'ASPIM et de l'IEIF depuis 2014. Comparez le rendement réel des SCPI face aux autres placements — avec la fiscalité incluse.
TD moyen SCPI 2025
4,91% brut
▲ Pondéré capitalisation — source ASPIM fév. 2026
Capitalisation totale
89 Md€
Au 31/12/2025 — 232 SCPI — source ASPIM
TOF moyen 2024
92,2%
▼ Taux d'occupation financier — source ASPIM 2025
Collecte nette 2025
+4,6 Md€
▲ +29 % vs 2024 — source ASPIM fév. 2026
Quel rendement moyen pour une SCPI en 2025 ?
Le taux de distribution moyen des SCPI est de 4,91 % en 2025, en progression de 0,19 point par rapport à 2024 (4,72 %). C'est le troisième exercice consécutif de hausse, selon le bilan de l'ASPIM publié en février 2026.
Ce chiffre cache des réalités très différentes selon le type de SCPI. La moitié des fonds a maintenu ou augmenté son dividende en 2025 ; l'autre moitié l'a réduit d'environ 10 % en moyenne. Pour un investisseur, le rendement moyen de marché n'est qu'un point de départ. Le taux de distribution de la SCPI choisie, son taux d'occupation et la solidité de son patrimoine comptent davantage.
Rappel réglementaire : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. Les SCPI sont des placements immobiliers soumis aux risques de marché, de vacance locative et de liquidité. Source réglementaire : AMF — amf-france.org.
Historique du taux de distribution SCPI depuis 2014
Jusqu'au 31 décembre 2021, l'indicateur utilisé était le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Depuis le 1er janvier 2022, il a été remplacé par le Taux de Distribution (TD), calculé sur le prix de souscription au 1er janvier. Les deux séries ne sont pas strictement comparables, mais l'ordre de grandeur est proche.
| Année | Taux moyen (TDVM puis TD) | Indicateur | Source |
|---|---|---|---|
| 2014 | 5,08 % | TDVM | ASPIM / IEIF |
| 2015 | 4,85 % | TDVM | ASPIM / IEIF |
| 2016 | 4,63 % | TDVM | ASPIM |
| 2017 | 4,43 % | TDVM | ASPIM / IEIF |
| 2018 | 4,35 % | TDVM | ASPIM / IEIF |
| 2019 | 4,40 % | TDVM | ASPIM / IEIF |
| 2020 | 4,18 % | TDVM | ASPIM / IEIF |
| 2021 | 4,49 % | TD (1re année) | ASPIM / IEIF |
| 2022 | 4,53 % | TD | ASPIM / IEIF |
| 2023 | 4,52 % | TD | ASPIM / IEIF |
| 2024 | 4,72 % | TD | ASPIM |
| 2025 | 4,91 % | TD | ASPIM (fév. 2026) |
Sources : ASPIM — SCPI en chiffres et données IEIF compilées depuis les rapports annuels. La rupture de série 2021-2022 correspond au changement d'indicateur (TDVM → TD).
Ce que ce tableau révèle : le rendement SCPI suit une tendance de fond assez stable entre 4 et 5 %, avec une légère baisse entre 2014 et 2020 (marché de taux bas, compression des rendements immobiliers), puis une remontée progressive depuis 2021. La hausse des taux d'intérêt en 2022-2023 a pesé sur les valorisations des parts, mais les loyers distribués ont tenu.
Rendement par type de SCPI : les écarts selon la stratégie
En 2025, le taux de distribution moyen varie sensiblement selon la stratégie d'investissement de la SCPI. Données ASPIM au 31 décembre 2025 :
| Stratégie | TD moyen 2025 | Part de la collecte 2025 |
|---|---|---|
| Diversifiée | 6,0 % | 65 % de la collecte brute |
| Hôtellerie / tourisme / loisirs | 5,1 % | — |
| Logistique et locaux d'activité | 5,6 % | 3 % |
| Commerces | 4,9 % | 2 % |
| Bureaux | 4,6 % | 24 % |
| Santé et éducation | 4,2 % | 4 % |
| Résidentiel | 4,2 % | 1 % |
Source : ASPIM, communiqué de presse 4T 2025 (publié le 10 février 2026).
Les SCPI diversifiées dominent à la fois les rendements et la collecte. Leur stratégie multi-secteurs et souvent multi-pays réduit l'exposition à un seul marché, ce qui attire les investisseurs dans un contexte de tensions sur l'immobilier de bureaux.
Quelques SCPI de référence et leurs taux 2025
Ces données proviennent des bulletins trimestriels publiés sous contrôle AMF et des informations communiquées par les sociétés de gestion. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
| SCPI | Société de gestion | TD 2025 (brut) | Stratégie | Frais de souscription |
|---|---|---|---|---|
| Corum Origin | Corum AM | 6,50 % | Diversifiée européenne | ~12 % |
| Iroko Zen | Iroko | 7,14 % | Diversifiée européenne | 0 % (sans frais) |
| Immorente | Sofidy | 4,80 % | Diversifiée France + Europe | ~9 % |
| Épargne Foncière | La Française | 4,52 % | Diversifiée (bureaux, commerces) | ~10 % |
Sources : bulletins trimestriels AMF, sites des sociétés de gestion (données T4 2025). Capital non garanti. Vérifier les données à jour sur le site de chaque société de gestion avant toute décision d'investissement.
Pour un comparatif plus complet de ces SCPI et de leurs critères de sélection (TOF, capitalisation, diversification), consultez notre classement des meilleures SCPI 2026.
Rendement brut vs rendement net : ce que la fiscalité change vraiment
Le taux de distribution affiché par une SCPI est toujours brut de fiscalité. Les revenus distribués sont traités comme des revenus fonciers : ils s'ajoutent à votre revenu imposable et supportent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Exemple concret : vous investissez 20 000 € dans une SCPI affichant 5 % de TD. Vous percevez 1 000 € bruts par an.
| Tranche marginale d'imposition (TMI) | Imposition totale | Revenu net annuel (sur 1 000 € bruts) | Rendement net |
|---|---|---|---|
| 0 % (non imposable) | 17,2 % | 828 € | 4,14 % |
| 11 % | 28,2 % | 718 € | 3,59 % |
| 30 % | 47,2 % | 528 € | 2,64 % |
| 41 % | 58,2 % | 418 € | 2,09 % |
| 45 % | 62,2 % | 378 € | 1,89 % |
Calcul simplifié au régime réel (sans déduction de charges spécifiques). Le micro-foncier (abattement 30 % si revenus fonciers totaux < 15 000 € par an) peut améliorer légèrement ces chiffres pour les TMI les plus basses.
Ce tableau montre l'impact massif de la fiscalité : à 30 % de TMI, un rendement brut de 5 % devient un rendement net de 2,64 %. Pour les SCPI européennes (Corum Origin, Iroko Zen), les revenus étrangers échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % grâce aux conventions fiscales bilatérales. Cela améliore le rendement net pour les TMI élevées. Consultez notre page sur la fiscalité des SCPI pour un calcul selon votre situation.
SCPI vs Livret A et fonds euros : quelle différence de rendement en 2026 ?
Depuis le 1er février 2026, le taux du Livret A est passé à 1,5 % (contre 1,7 % depuis août 2025). Le LEP — réservé aux foyers sous conditions de ressources — est à 2,5 %. Ces taux sont exonérés d'impôt et d'une disponibilité immédiate.
| Placement | Taux brut 2026 | Fiscalité | Liquidité | Risque en capital |
|---|---|---|---|---|
| Livret A | 1,70 % | Exonéré | Immédiate | Aucun |
| LEP | 2,5 % | Exonéré | Immédiate | Aucun |
| Fonds euros (moy. 2025) | ~2,6 % | PS 17,2 % + IR après 8 ans | Sous 30 jours (rachat AV) | Quasi-nul |
| SCPI (moy. 2025) | 4,91 % | Revenus fonciers (IR + PS 17,2 %) | Plusieurs mois à 1 an+ | Réel (perte possible) |
Sources : Banque de France (Livret A / LEP au 1er fév. 2026), France Assureurs (fonds euros 2025), ASPIM (SCPI 2025). Données au 21/06/2026.
La comparaison brute fait ressortir un écart de 3,4 points entre Livret A et SCPI. Mais une fois la fiscalité appliquée (TMI 30 %), le rendement net SCPI tombe à environ 2,6 % — soit le même niveau que le fonds euros moyen, avec un risque en capital bien supérieur et une liquidité bien moindre.
La SCPI prend tout son sens dans un portefeuille diversifié, sur un horizon long (minimum 8 ans). Elle convient à l'investisseur qui accepte ce rapport risque/rendement et qui a déjà saturé ses enveloppes sans risque (Livret A, LEP) et peu fiscalisées (PEA, assurance-vie). Pour approfondir ce choix, consultez notre comparatif SCPI vs livrets d'épargne.
Comment interpréter le taux de distribution d'une SCPI ?
Un taux de distribution élevé n'est pas toujours une bonne nouvelle. Il peut masquer une érosion du capital (baisse du prix de part) ou un taux d'occupation en recul. Voici les trois indicateurs à lire ensemble dans le bulletin trimestriel d'information (BTI) de chaque SCPI :
- Taux de Distribution (TD) : dividende annuel brut divisé par le prix de souscription au 1er janvier. C'est le rendement "courant". Un TD élevé avec un prix de part en baisse = performance globale décevante.
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : loyers encaissés / loyers théoriques si 100 % des biens étaient loués. Un TOF supérieur à 90 % signale une gestion locative solide. Le TOF moyen du marché en 2024 était de 92,2 % selon l'ASPIM.
- Variation du prix de part : revalorisation (ou dévalorisation) annuelle de la part. En 2025, la variation moyenne était de -3,45 %, ce qui ramène la performance globale du marché à +1,46 % (TD de 4,91 % - 3,45 % de baisse de part).
Un exemple concret : imaginez une SCPI affichant 6 % de TD, mais avec un prix de part en baisse de 5 % sur l'année. Votre performance globale est de +1 % avant impôt — et négative après fiscalité pour un investisseur à 30 % de TMI. C'est pourquoi le TD seul ne suffit pas.
Pour aller plus loin sur la sélection d'une SCPI et la lecture de ses documents réglementaires, consultez notre guide complet SCPI et la page comment investir en SCPI.
Méthodologie de ce baromètre : les taux de distribution historiques (2014-2021) sont ceux du TDVM publiés par l'ASPIM et l'IEIF dans leurs rapports annuels. À partir de 2022, il s'agit du Taux de Distribution (TD) selon le nouveau cadre réglementaire. Les données 2025 sont issues du communiqué de presse officiel de l'ASPIM du 10 février 2026 (bilan 4T 2025). Aucune donnée n'est extrapolée ou estimée.
Journal des relevés
| Date du relevé | Ce qui a changé |
|---|---|
| 21 juin 2026 | Publication initiale, taux de distribution 2025 |
| 3 septembre 2026 | Capitalisation portée à 89 Md€ au 31/12/2025 et collecte nette à 4,6 Md€ (+29 %) ; confirmation du taux moyen à 4,91 % ; publication du journal des relevés |
| Prévu : février 2027 | Publication ASPIM des indicateurs 2026 |
Foire aux questions sur le rendement SCPI
Quel est le rendement moyen d'une SCPI en 2025 ?
Le taux de distribution moyen des SCPI est de 4,91 % en 2025, selon l'ASPIM (bilan publié en février 2026). Ce taux est pondéré par la capitalisation et couvre 232 SCPI pour 89 milliards d'euros d'actifs. Il varie de 4,2 % (résidentiel) à 6,0 % (diversifiées). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Quelle différence entre TDVM et taux de distribution SCPI ?
Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) était l'ancien indicateur, remplacé au 1er janvier 2022 par le Taux de Distribution (TD). Le TD est calculé en divisant le dividende annuel brut par le prix de souscription au 1er janvier. Le TDVM utilisait le prix moyen de la part sur l'année entière, ce qui rendait les comparaisons entre SCPI moins lisibles.
Les SCPI rapportent-elles plus que le Livret A en 2026 ?
En brut, oui : le Livret A est à 1,5 % depuis le 1er février 2026, contre 4,91 % de TD moyen SCPI en 2025. Mais la comparaison directe est trompeuse. Le Livret A est exonéré d'impôt, disponible immédiatement, sans risque en capital. Les revenus SCPI sont imposés comme revenus fonciers (IR selon TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). Pour un investisseur à 30 % de TMI, le rendement net SCPI ressort à environ 2,6 % — un niveau proche du Livret A, avec un risque et une liquidité très différents.
Peut-on perdre de l'argent avec une SCPI ?
Oui. Le capital investi en SCPI n'est pas garanti. En 2025, le prix moyen des parts a baissé de 3,45 % selon l'ASPIM. La performance globale (distribution + variation de part) ressort à +1,46 %, ce qui signifie que le rendement distribué compense en partie — mais pas toujours — la perte en capital. La revente des parts peut prendre plusieurs mois et n'est pas garantie.
Combien de temps faut-il conserver ses parts de SCPI ?
L'AMF et les sociétés de gestion recommandent un horizon minimum de 8 ans. Les frais de souscription (8 à 12 % en général) s'amortissent sur la durée : une revente précoce expose à une moins-value quasi certaine. Le délai de jouissance (3 à 6 mois avant les premiers dividendes) renforce cette logique de placement long terme.
Pour une vue complète sur l'investissement immobilier pierre-papier, consultez notre guide SCPI, notre page sur la fiscalité des SCPI, et l'ensemble des données de l'Observatoire de l'épargne.