Tableau de synthèse
| Critère | Détail |
| Note Place des Épargnants | 7,2 / 10 |
| Agrément | PSFP AMF n° FP-2023-5 (depuis le 20 juin 2023) |
| Ticket minimum | 1 000 € (100 € via SmartInvest) |
| Taux brut moyen affiché | 10,28 %/an |
| TRI net de risque officiel (rendement annualisé réel, après retards) | 5,03 % (données juin 2026) |
| Durée moyenne des opérations | 21 mois |
| Projets remboursés intégralement | 252 (sur 453 financés) |
| Projets en retard > 6 mois | 71 projets |
| Projets en procédure collective | 37 projets — 43,6 M€ de nominal |
| Taux de perte définitive | 0 % (à ce stade) |
| Frais investisseurs | Aucun |
| Fondée en | 2014 — par Maxime Pallain et Grégoire Linder |
Sources : app.raizers.com/performance_indicators (données au 2 juin 2026) et AMF liste blanche PSFP.
Qu'est-ce que Raizers ?
Raizers est une plateforme de crowdfunding immobilier (financement participatif immobilier) fondée en 2014 par Maxime Pallain et Grégoire Linder. Elle permet à des particuliers de prêter de l'argent à des promoteurs ou marchands de biens via des obligations, en échange d'un taux d'intérêt fixe sur 12 à 36 mois.
En clair : vous prêtez 1 000 € à un promoteur qui construit des logements à Lyon. À la fin du chantier, il vous rembourse 1 000 € plus les intérêts (par exemple 10 % sur 18 mois, soit 150 € bruts). Vous ne devenez pas propriétaire — vous êtes créancier.
Depuis sa création, Raizers a collecté 450,2 millions d'euros sur 453 opérations, avec une présence dans 7 pays européens (France, Belgique, Luxembourg, Italie, Espagne, Portugal, Pays-Bas). La plateforme est certifiée B Corp (score 82,7), un label international d'impact social et environnemental.
Raizers est-elle agréée et sécurisée ?
Raizers est inscrite sur la liste blanche PSFP de l'AMF (Autorité des marchés financiers) sous le numéro FP-2023-5, délivré le 20 juin 2023. Ce statut de Prestataire de Services de Financement Participatif est obligatoire depuis novembre 2023 en vertu du règlement européen (UE) 2020/1503.
Concrètement, cet agrément impose à Raizers de :
- Fournir un document KIIS (Fiche d'information clé sur l'investissement) pour chaque projet avant souscription.
- Accorder aux investisseurs non avertis un délai de réflexion de 4 jours pour annuler leur ordre.
- Publier ses statistiques de performance et de défaut (obligation réglementaire).
- Être enregistrée sur le registre ORIAS (orias.fr).
Vous pouvez vérifier l'agrément directement sur amf-france.org. L'agrément garantit que la plateforme opère légalement — pas que les projets financés sont sans risque.
Comment fonctionnent les projets Raizers ?
Raizers sélectionne des opérations immobilières — principalement de la promotion résidentielle neuve et des opérations de marchands de biens (achat-revente). Elle ne gère pas les travaux ; elle finance une partie des fonds propres du promoteur.
La sélection suit un processus en plusieurs étapes :
- Le porteur de projet soumet son dossier à Raizers.
- L'équipe analyse la santé financière du promoteur, son track-record, l'emplacement, le business plan et les garanties disponibles (hypothèque, nantissement, cautions).
- Un outil de scoring interne note chaque dossier pour visualiser le rapport risques/garanties.
- Le comité de sélection valide (ou non) la mise en ligne du projet.
Une fois le projet mis en ligne, vous investissez à partir de 1 000 €. À l'échéance — fin de construction et vente des lots — le promoteur rembourse le capital et les intérêts. Si le projet prend du retard, vos fonds restent bloqués jusqu'au remboursement effectif.
Quels rendements peut-on espérer ?
C'est la question centrale — et deux chiffres méritent d'être bien distingués.
| Métrique | Taux | Ce qu'elle mesure |
| Taux brut moyen affiché | 10,28 %/an | Taux contractuel moyen — avant tout risque et impôt |
| TRI net de risque (officiel) | 5,03 %/an | Rendement annualisé après prise en compte des retards et défauts |
| Après flat tax 2026 (31,4 %) | 3,5 à 5,5 % | Ce que vous percevez réellement sur votre compte |
Exemple concret : vous placez 5 000 € sur un projet à 10 % sur 18 mois. Vous recevez théoriquement 750 € d'intérêts bruts. Après flat tax de 31,4 %, il reste environ 514 € nets. Mais si le projet prend 12 mois de retard, votre capital est bloqué 30 mois au lieu de 18. Votre TRI annualisé passe alors d'environ 6,9 % à environ 4,1 % net.
Le taux brut affiché donne l'image la plus favorable. Le TRI net de risque (5,03 %) est la mesure la plus honnête du rendement historique réel de la plateforme, sur l'ensemble de son portefeuille.
Retards et défauts : la situation réelle en 2026
C'est le sujet qui concentre le plus de questions légitimes. Voici les chiffres officiels publiés par Raizers (données au 2 juin 2026) :
| Situation | Nombre de projets | Nominal |
| Remboursés intégralement | 252 projets | 33,4 M€ d'intérêts versés |
| En retard 0 à 6 mois | 14 projets | — |
| En retard de plus de 6 mois | 71 projets | — |
| En procédure collective | 37 projets | 43,6 M€ de nominal restant |
| Perte définitive en capital | 0 % (à ce stade) | — |
| Total financés | 453 projets | 450,2 M€ collectés |
Les 37 projets en procédure collective sont les plus préoccupants : selon l'issue judiciaire (redressement ou liquidation), les investisseurs peuvent subir des pertes partielles ou totales. Raizers déclare 0 % de perte définitive à ce jour, mais ce chiffre est susceptible d'évoluer à mesure que les procédures aboutissent.
Cette situation n'est pas propre à Raizers. L'ensemble du secteur traverse une crise des retards depuis 2023, liée à la remontée des taux d'intérêt, aux difficultés de commercialisation des programmes et à la fragilité de certains promoteurs. Les projets financés entre 2021 et 2023 concentrent l'essentiel des difficultés.
Que faire si votre projet est en retard ? Vous ne pouvez pas retirer votre capital. Raizers est tenu par la réglementation PSFP de communiquer régulièrement sur l'avancement des projets dans votre espace investisseur. Suivez ces mises à jour et ne comptez pas sur ces fonds à court terme.
Frais : combien coûte Raizers ?
Raizers ne facture aucun frais aux investisseurs. Ni à l'inscription, ni à la gestion, ni à la transaction. Le taux affiché sur chaque projet est celui que vous percevez, avant impôt.
La plateforme se rémunère uniquement auprès des porteurs de projets, via une commission au succès de la collecte. Ce modèle est favorable aux investisseurs : vous ne perdez aucune partie de votre rendement en frais de plateforme.
Quelle fiscalité pour les intérêts perçus ?
Les intérêts du crowdfunding immobilier sont des revenus mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) — aussi appelé flat tax. En 2026, le taux est de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux (la CSG a été relevée de 1,4 point au 1er janvier 2026).
Bon à savoir : jusqu'en 2025, le taux était de 30 %. Cette hausse à 31,4 % s'applique à tous les intérêts perçus depuis le 1er janvier 2026.
Raizers opère ce prélèvement à la source lors du remboursement. Vous déclarez les intérêts en case 2TR de votre déclaration de revenus. Une attestation fiscale annuelle est disponible dans votre espace investisseur.
Option barème progressif : si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est inférieure à 12,8 %, vous pouvez opter pour le barème progressif au moment de votre déclaration. Cette option s'applique à l'ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers de l'année.
Points forts et points faibles
| Points forts | Points faibles |
| Agréée PSFP AMF (FP-2023-5) — plateforme légale | 71 projets en retard > 6 mois — risque de liquidité réel |
| 0 % de perte définitive en capital à ce stade | 37 projets en procédure collective (43,6 M€ à risque) |
| Aucun frais pour les investisseurs | TRI net de risque (5,03 %) bien inférieur au taux brut affiché (10,28 %) |
| 450 M€ collectés, 453 opérations financées | Capital bloqué sans marché secondaire |
| Certification B Corp — démarche responsable | Concentration sectorielle (immobilier seul) |
| Présence dans 7 pays européens | Flat tax 2026 à 31,4 % — rendement net d'impôt réduit |
Pour qui est fait Raizers ?
- L'investisseur averti qui diversifie : Raizers a sa place dans un patrimoine constitué, en complément de placements moins risqués (livrets, SCPI, assurance-vie). Ne jamais y consacrer plus de 5 à 10 % de son épargne investissable.
- Celui qui peut immobiliser son capital 2 à 3 ans minimum : les retards sont fréquents. Si vous avez besoin de cet argent à horizon de 2 ans, ce placement n'est pas adapté.
- L'investisseur européen : la présence dans 7 pays permet de diversifier géographiquement entre projets français et européens.
Raizers n'est pas adapté si vous cherchez un placement sans risque, une épargne de précaution ou un produit liquide. Pour une exposition à l'immobilier plus régulière et sans blocage de capital, l'alternative la plus proche est investir en SCPI.
Pour comparer toutes les options, consultez notre comparatif des placements immobiliers 2026 et notre page sur le rendement immobilier. Vous pouvez aussi lire notre avis sur Homunity, autre plateforme agréée PSFP, ou comparer avec Fundimmo et Baltis.
Pour comprendre le cadre général du crowdfunding immobilier (fonctionnement, réglementation, points de vigilance), consultez notre guide dédié.
Avertissement AMF — Phase 1 : Ce site ne perçoit aucune rémunération de Raizers ni d'aucune autre plateforme de crowdfunding.
Aucun lien de cet article n'est affilié. Le lien vers le site officiel est fourni à titre informatif uniquement (raizers.com).
Le crowdfunding immobilier est un placement spéculatif. Votre capital n'est pas garanti. Des pertes partielles ou totales sont possibles. Consultez votre conseiller financier avant toute décision d'investissement.