Avis ClubFunding 2026 : le leader du crowdfunding immobilier vaut-il le risque ?

Tableau de synthèse

Critère	Détail
Note Place des Épargnants	7,2 / 10
Agrément	PSFP AMF n° FP-2023-40 (depuis le 24 novembre 2023)
Ticket minimum	1 000 €
TRI moyen historique (depuis 2015)	9,95 %/an
Fourchette de taux brut par projet	7 à 12 %/an
Taux de retard > 6 mois	31,36 % en montant (338 projets sur 1 434)
Taux de perte définitive déclaré	0,00 % depuis 2015
Montant total collecté	Plus de 2 milliards d'euros depuis 2015
Investisseurs inscrits	Plus de 40 000
Versement des intérêts	Mensuel (spécificité rare dans le secteur)
Fondée en	2015 — French Tech Next40

Sources : clubfunding.eu/indicateurs-de-performance (données mai 2026) et AMF liste blanche PSFP.

Qu'est-ce que ClubFunding ?

ClubFunding est une plateforme de financement participatif immobilier fondée en 2015 par David El Nouchi et Julien Lussato. Elle permet à des particuliers de prêter de l'argent à des promoteurs immobiliers ou des marchands de biens, via des obligations, en échange d'un taux d'intérêt fixe sur 12 à 36 mois.

En pratique : vous prêtez 1 000 € à un promoteur qui construit une résidence à Lyon. À la livraison et à la vente des logements, il vous rembourse les 1 000 € plus les intérêts (par exemple 10 % sur 18 mois, soit 150 € brut). Vous ne devenez pas propriétaire d'un bien — vous êtes créancier du promoteur.

Avec plus de 2 milliards d'euros collectés et plus de 40 000 investisseurs inscrits, ClubFunding est le premier acteur du marché en France. La plateforme est membre du French Tech Next40, le programme qui réunit les 40 start-up françaises à plus fort potentiel. Ses 7 filiales (ClubFunding AM, CF Profina, CF Gestion, CF Patrimoine, CF Invest, CF-2C) emploient près de 200 collaborateurs.

ClubFunding est-elle agréée et sécurisée ?

ClubFunding SAS est inscrite sur la liste blanche PSFP de l'AMF sous le numéro FP-2023-40, délivré le 24 novembre 2023. Ce statut de Prestataire de Services de Financement Participatif est obligatoire depuis novembre 2023 en vertu du règlement européen (UE) 2020/1503.

Cet agrément impose des obligations concrètes à la plateforme :

• Remettre un document KIIS (Fiche d'information clé sur l'investissement) pour chaque projet avant souscription.
• Accorder aux investisseurs non avertis un délai de réflexion de 4 jours pour annuler leur ordre.
• Publier ses statistiques de performance et de retard (obligation réglementaire).
• Être enregistrée sur le registre ORIAS (orias.fr).

ClubFunding dispose en plus d'un passeport européen actif dans 26 pays de l'Union européenne — Espagne, Belgique, Allemagne, Italie, Luxembourg et 21 autres. Vous pouvez vérifier l'agrément sur amf-france.org. L'agrément garantit que la plateforme opère légalement ; il ne garantit pas la performance des projets.

Comment fonctionnent les projets ClubFunding ?

ClubFunding finance trois catégories d'opérations immobilières :

• Promotion immobilière neuve : construction de résidences, bureaux ou commerces. Durées plus longues (24 à 36 mois), rendements généralement plus élevés.
• Marchands de biens : achat, rénovation et revente de biens existants. Opérations plus courtes (12 à 18 mois), taux compris entre 8 et 10 %.
• Opérateurs de rénovation : transformation d'actifs anciens en logements modernes, souvent en zone urbaine tendue.

La sélection est stricte. Moins de 10 % des dossiers soumis sont retenus, après une analyse financière quantitative (bilan, cash-flow, encours de crédits), une analyse qualitative (entretien avec les dirigeants, visite du site), puis validation par le Comité des Risques, indépendant des équipes commerciales.

Une fois le projet en ligne, vous investissez à partir de 1 000 €, sans frais d'entrée. Le montant souscrit prend la forme d'obligations à taux fixe. À l'échéance, le promoteur rembourse le capital et les intérêts. La particularité de ClubFunding : ces intérêts sont versés chaque mois, et non à la fin du projet comme chez la plupart des concurrents.

Exemple concret : vous investissez 5 000 € sur un projet à 10 % sur 18 mois. Vous recevez environ 42 € brut par mois pendant 18 mois, puis les 5 000 € sont remboursés à l'échéance. Au total : 750 € d'intérêts bruts, soit 525 € nets après PFU.

Quels rendements peut-on espérer ?

Les chiffres méritent d'être lus dans le bon ordre. Il y a trois métriques à distinguer :

Métrique	Taux	Ce qu'elle mesure
TRI moyen historique brut	9,95 %	Taux de rendement interne annualisé sur tous les financements depuis 2015, avant impôt
Rendement net après PFU 31,4 %	≈ 6,9 %	Ce que vous percevez si les projets se déroulent sans retard et après impôt
Rendement ajusté du risque de retard	4 à 5 %	TRI annualisé réel si votre projet prend 12 mois de retard

Le TRI moyen historique de 9,95 % est calculé sur l'ensemble des projets remboursés depuis 2015. C'est la référence la plus fiable sur le long terme — mais elle ne tient pas compte des retards en cours depuis 2023.

Si vous placez 10 000 € à 10 % sur 24 mois et que le projet se déroule normalement, vous percevez 2 000 € d'intérêts bruts, soit 1 400 € nets après PFU. Si le projet prend 12 mois de retard supplémentaires, le même gain sur 36 mois ramène votre TRI annualisé à environ 4,7 %.

Retards et risques : la situation réelle en 2026

C'est le point central à comprendre avant d'investir. Les données officielles publiées par ClubFunding (mai 2026) sont les suivantes :

Situation des projets	Nombre
Financement en cours (projets actifs)	En cours
En retard de plus de 6 mois	338 projets (31,36 % en montant)
Taux de perte définitive	0,00 % déclaré depuis 2015
Total financés depuis 2015	1 434 projets

Le taux de perte définitive à 0 % est encourageant. Mais 31 % de retards de plus de 6 mois est un signal sérieux : si vous investissez sur 10 projets, 3 seront probablement bloqués plus longtemps que prévu. Votre capital n'est pas perdu, mais il est immobilisé — parfois bien au-delà de la date de remboursement affichée.

Cette situation reflète la crise traversée par le secteur de la promotion immobilière depuis 2023 : remontée brutale des taux d'intérêt, ralentissement des ventes en état futur d'achèvement (VEFA), difficultés de refinancement des promoteurs. Les projets financés entre 2021 et 2023 concentrent l'essentiel des problèmes. Les nouveaux projets (2024-2026) semblent moins exposés, car les promoteurs ont ajusté leurs prix et leurs conditions de financement.

Que faire si votre projet est en retard ? Rien, hormis suivre les mises à jour dans votre espace investisseur. ClubFunding est tenu, par la réglementation PSFP, de communiquer régulièrement sur l'avancement des dossiers. Vous ne pouvez pas vendre vos obligations sur un marché secondaire — ce n'est pas prévu.

La diversification est la seule protection efficace : répartir ses investissements sur un maximum de projets distincts et ne jamais concentrer plus de 5 à 10 % de son patrimoine financier sur le crowdfunding immobilier, toutes plateformes confondues.

Quelle fiscalité pour les intérêts perçus ?

Les intérêts versés chaque mois par ClubFunding sont des revenus de capitaux mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax, au taux de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux). Certaines sources mentionnent 31,4 % selon la loi de finances 2026 — vérifiez auprès de votre service des impôts.

La plateforme remet un IFU (Imprimé Fiscal Unique) annuel dans votre espace investisseur. Vous déclarez les intérêts perçus en case 2TR de votre déclaration de revenus.

Option barème progressif : si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est inférieure à 12,8 %, vous pouvez opter pour le barème progressif au moment de votre déclaration. Cette option s'applique à l'ensemble de vos revenus mobiliers de l'année — elle est avantageuse pour les contribuables non imposables ou faiblement imposés.

Sur certains projets éligibles au PEA-PME, la fiscalité est allégée après 5 ans : exonération d'impôt sur le revenu, seuls les prélèvements sociaux (18,6 %) restent dus. Sur 10 000 € de gains, cela représente une économie de 1 280 € par rapport à la flat tax standard.

Points forts et points faibles

Points forts	Points faibles
Agrément PSFP AMF (FP-2023-40) — cadre réglementaire solide	31,36 % de projets en retard > 6 mois — risque de liquidité significatif
Leader du marché : 2 Mds €, 40 000+ investisseurs	Capital bloqué sans marché secondaire
Intérêts versés chaque mois — fonctionnalité rare	Ticket minimum de 1 000 € — peu accessible aux petits épargnants
TRI historique brut de 9,95 % depuis 2015	Concentration sectorielle : 100 % immobilier
Sélection rigoureuse : moins de 10 % des dossiers acceptés	Collectes rapides — difficulté à investir sur les meilleurs projets
Passeport européen — accès à des projets pan-européens	Transparence partielle sur les projets en procédure

Pour qui est fait ClubFunding ?

• L'investisseur averti qui diversifie : ClubFunding a sa place dans un patrimoine constitué, en complément de placements moins risqués. Ne jamais y consacrer plus de 5 à 10 % de son épargne globale.
• Celui qui peut immobiliser son capital 2 à 4 ans : les retards sont fréquents. Si vous avez besoin de liquidités dans moins de 2 ans, ce placement n'est pas adapté.
• L'épargnant qui apprécie les revenus réguliers : la mensualisation des intérêts est une fonctionnalité concrète et rare. Elle permet de réinvestir les coupons au fil de l'eau.
• Le contribuable qui utilise un PEA-PME : si vous avez ouvert votre PEA-PME depuis plus de 5 ans, l'option ClubFunding/Utocat permet de réduire significativement la fiscalité.

ClubFunding n'est pas adapté si vous cherchez un placement sans risque ou une épargne de précaution. Pour une exposition à l'immobilier plus liquide et sans blocage de capital, envisagez plutôt investir en SCPI — la pierre-papier réglementée par l'AMF avec une liquidité supérieure.

Pour comparer tous les placements immobiliers, consultez notre comparatif des placements immobiliers 2026 et notre analyse du rendement immobilier (locatif vs pierre-papier).

Pour comprendre le fonctionnement général du crowdfunding immobilier — réglementation PSFP, risques de secteur, plateformes agréées — consultez notre guide dédié. Autres plateformes à comparer : avis BienPrêter, avis Raizers, avis Fundimmo, avis Baltis et avis Sofidynamic.

Avertissement AMF — Phase 1 : Ce site ne perçoit aucune rémunération de ClubFunding ni d'aucune autre plateforme de crowdfunding. Aucun lien de cet article n'est affilié. Le lien vers le site officiel est fourni à titre informatif uniquement (clubfunding.eu). Le crowdfunding immobilier est un placement spéculatif. Votre capital n'est pas garanti. Des pertes partielles ou totales sont possibles. Des retards de remboursement prolongés peuvent survenir. Consultez votre conseiller financier avant toute décision d'investissement.