Tableau de synthèse
| Critère | Détail |
| Note Place des Épargnants | 7,8 / 10 |
| Gestionnaire | Sofidy (agréée AMF n°GP-07000042 depuis 2007, filiale Tikehau Capital) |
| Prix de part (juin 2026) | 320 € (revalorisation +1,59 % depuis juin 2026) |
| Minimum d'investissement | 320 € (1 part) |
| Taux de distribution 2025 | 9,04 % — dividende annuel 24,42 €/part |
| Taux de distribution 2024 | 9,52 % |
| Performance globale 2025 | +14,04 % (distribution + revalorisation +5 %) |
| Frais de souscription | 2,40 % TTC |
| Frais de gestion | 14,40 % TTC des revenus locatifs |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois (soit ~5 mois d'attente) |
| Pénalité de sortie avant 8 ans | 6 % TTC |
| Taux d'occupation financier (TOF) | 97,7 % (T1 2026) |
| Capitalisation | 212 M€ (mars 2026) |
| Disponible en assurance-vie | Oui — BoursoVie (BoursoBank) depuis sept. 2025 |
| Label ISR | Oui |
| SRRI (risque) | 4/7 |
| Durée recommandée | 8 ans minimum |
| Créée en | Début 2024 |
Sources : sofidy.com/solutions/sofidynamic/, bulletin trimestriel T1 2026 Sofidynamic (données juin 2026) et ASPIM (données secteur SCPI).
Qu'est-ce que la SCPI Sofidynamic ?
Sofidynamic est une SCPI de rendement à capital variable — c'est-à-dire une Société Civile de Placement Immobilier. Créée début 2024, elle vous permet d'investir dans l'immobilier tertiaire à partir de 320 €, soit le prix d'une seule part.
En clair : la SCPI achète des immeubles (commerces, bureaux, entrepôts), les loue à des entreprises, et reverse les loyers à ses associés sous forme de dividendes trimestriels. Vous n'êtes pas propriétaire en direct — vous détenez des parts d'une société qui, elle, possède les immeubles.
C'est ce qu'on appelle la pierre-papier : vous avez une exposition à l'immobilier sans les contraintes d'un achat direct (pas de gestion locative, pas de travaux à gérer). Pour comprendre en détail ce mécanisme, consultez notre guide complet sur les SCPI.
La particularité de Sofidynamic est son positionnement : la SCPI cible des actifs commerciaux post-crise (retail parks, galeries commerciales, commerces de centre-ville), rachetés à des prix décotés après la remontée des taux de 2022-2023. C'est une stratégie opportuniste qui explique en partie ses rendements élevés.
Sofidy est-elle une société de gestion fiable ?
Sofidy est l'une des rares sociétés de gestion SCPI à avoir traversé plusieurs cycles immobiliers. Fondée en 1987 et agréée AMF sous le numéro GP-07000042 (délivré le 10 juillet 2007), elle gère aujourd'hui 8,6 milliards d'euros répartis entre 7 SCPI : Immorente, Efimmo 1, Sofiboutique, Sofidy Europe Invest, Sofipierre, Sofiprime et Sofidynamic.
Depuis 2018, Sofidy est une filiale de Tikehau Capital, un groupe d'asset management côté en Bourse (Euronext Paris). Cet adossement apporte une solidité financière et un accès aux deal-flows d'un grand groupe, mais signifie aussi que les décisions stratégiques de Sofidy dépendent de l'actionnaire.
L'agrément AMF de la SCPI Sofidynamic a été accordé début 2024. La SCPI porte également le label ISR (Investissement Socialement Responsable), ce qui signifie que la sélection des actifs intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance.
Quels rendements peut-on espérer ?
Taux de distribution 2024 et 2025
Sofidynamic affiche des performances qui dépassent l'objectif initial depuis son lancement :
| Année | Taux de distribution (TDVM) | Dividende par part | Performance globale |
| 2024 | 9,52 % | ~28 € / part | Non disponible (SCPI trop jeune) |
| 2025 | 9,04 % | 24,42 € / part | +14,04 % (distribution + revalorisation) |
| Objectif long terme | 7 % (non garanti) | — | Horizon 8 ans minimum |
Exemple concret : si vous avez investi 5 000 € en Sofidynamic au prix de 300 €/part (prix de lancement en 2024), vous détenez ~16 parts. En 2025, vous avez perçu environ 16 × 24,42 = 390 € de dividendes bruts sur l'année, soit 97,50 € par trimestre.
Le taux de distribution 2025 (9,04 %) est légèrement inférieur à celui de 2024 (9,52 %). Ce tassement est normal : à mesure que la capitalisation grossit, il est plus difficile de maintenir un rendement très élevé tout en restant sélectif sur les acquisitions.
Perspectives 2026
Pour 2026, Sofidynamic a annoncé une fourchette de dividende annuel entre 23,20 € et 25,60 € par part. Sur la base du prix actuel de 320 €, cela correspond à un taux de distribution indicatif de 7,25 % à 8 %. Le premier versement trimestriel 2026 s'est établi à 5,52 €/part, soit un taux annualisé de 6,9 %.
La SCPI a investi 39 M€ au T1 2026 via six acquisitions, dont un premier actif en Espagne (centre commercial à Albacete). Le rendement moyen des acquisitions T1 2026 est de 7,6 %, ce qui est cohérent avec un maintien du taux de distribution dans la fourchette annoncée.
Dans quoi investit Sofidynamic ?
Répartition par type d'actifs
La SCPI est fortement orientée vers le commerce, ce qui est à la fois sa force (rendements élevés dans ce secteur) et son principal risque de concentration :
| Type d'actif | Part du portefeuille (T1 2026) |
| Galeries commerciales | 33,1 % |
| Commerce de périphérie (retail parks) | 32,3 % |
| Commerces de centre-ville | 27,2 % |
| Bureaux | 5,7 % |
| Logistique urbaine | 1,7 % |
Le commerce représente au total 92,6 % du portefeuille. Cette concentration est délibérée : Sofidy estime que le commerce de périphérie (retail parks, moyennes surfaces type Lidl, Action, Décathlon) est plus résilient que les centres commerciaux classiques car il répond à une demande quotidienne peu substituable par le e-commerce.
Le taux d'occupation financier (TOF) de 97,7 % au T1 2026 confirme que les locataires sont présents et paient leurs loyers. Sur 32 immeubles et 658 unités locatives, à peine 2,3 % des loyers sont impayés ou vacants.
Répartition géographique
| Pays / Zone | Part du portefeuille (T1 2026) |
| Pays-Bas | 36,2 % |
| France (régions hors IDF) | 32,6 % |
| Île-de-France | 20,8 % |
| Espagne | 10,4 % |
La SCPI est donc majoritairement investie hors de France (47 % à l'étranger). C'est important pour la fiscalité : les loyers perçus aux Pays-Bas ou en Espagne sont taxés dans le pays source selon les conventions fiscales franco-néerlandaise et franco-espagnole. En pratique, ces revenus sont souvent exonérés d'IR en France (tout en étant pris en compte pour le calcul du taux effectif global).
Quels sont les frais de Sofidynamic ?
Les frais sont un point central pour évaluer une SCPI. Voici la structure complète :
| Type de frais | Montant | Ce que ça signifie |
| Frais de souscription | 2,40 % TTC | Prélevés à l'achat. Sur 10 000 € investis, 240 € de frais. |
| Frais de gestion | 14,40 % TTC des revenus | Prélevés sur les loyers encaissés avant redistribution. C'est ce que Sofidy retient pour gérer les immeubles. |
| Pénalité de sortie avant 8 ans | 6 % TTC | Déduite du prix de cession si vous vendez avant 8 ans de détention. |
| Délai de jouissance | ~5 mois | Vous attendez 5 mois après l'achat avant de toucher vos premiers loyers. |
Point important : les frais de souscription de Sofidynamic (2,40 %) sont parmi les plus bas du marché des SCPI, dont la moyenne est de 8 à 10 %. C'est un vrai avantage par rapport à des SCPI comme Immorente (Sofidy elle-même) qui facturent 12 %. En revanche, la pénalité de sortie de 6 % avant 8 ans est plus élevée que la norme.
Exemple chiffré : vous investissez 10 000 € (31 parts à 320 €). À l'entrée, vous payez 240 € de frais. Chaque année, Sofidy retient 14,40 % des loyers avant de vous verser votre dividende — le taux de distribution de 9,04 % est donc déjà net de frais de gestion. Si vous revendez après 5 ans (avant 8 ans), vous payez une pénalité de 6 % sur le prix de cession, soit environ 600 € sur 10 000 €.
Plusieurs canaux permettent d'investir dans Sofidynamic :
- En direct via Sofidy : sur le site officiel sofidy.com, avec ou sans conseiller patrimonial. Le processus est 100 % en ligne.
- Via des plateformes SCPI : France SCPI, Louve Invest, Primaliance, Meilleurtaux Placement — certaines proposent des conditions négociées (frais réduits ou cashback). Comparez avant de souscrire.
- Via assurance-vie : depuis septembre 2025, Sofidynamic est disponible dans les contrats BoursoVie (BoursoBank) et les contrats Ex-Direct assurés par Generali. La fiscalité est plus avantageuse (flat tax ou exonération après 8 ans), mais les conditions de rachat sont plus restrictives (blocage 4 ans).
Pour une comparaison de toutes les options d'investissement immobilier, consultez notre comparatif des placements immobiliers 2026.
Quelle fiscalité pour les revenus de Sofidynamic ?
Les revenus d'une SCPI détenue en direct sont des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés selon votre tranche marginale d'imposition (TMI) plus les prélèvements sociaux (17,2 %).
| TMI (impôt sur le revenu) | Prélèvements sociaux | Total impôts | Rendement net sur 9,04 % |
| 0 % | 17,2 % | 17,2 % | ~7,5 % |
| 11 % | 17,2 % | 28,2 % | ~6,5 % |
| 30 % | 17,2 % | 47,2 % | ~4,8 % |
| 41 % | 17,2 % | 58,2 % | ~3,8 % |
Via assurance-vie : les revenus sont réinvestis dans le contrat et taxés à la flat tax de 30 % lors du retrait. Après 8 ans de contrat, vous bénéficiez d'un abattement annuel de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple). Sur 9,04 % brut, cela donne un rendement net d'impôt d'environ 6,3 % — soit un meilleur résultat net qu'en direct pour les contribuables à la TMI de 30 % ou plus.
Revenus étrangers : les loyers perçus aux Pays-Bas et en Espagne (47 % du portefeuille) sont taxés dans le pays source. En France, ils sont en général exonérés d'IR grâce aux conventions fiscales, mais ils augmentent votre taux effectif d'imposition. Pour les détails, consultez notre page sur la fiscalité des SCPI.
Points forts et points faibles
| Points forts | Points faibles |
| Gestionnaire Sofidy : 37 ans d'expérience, 8,6 Mds€ sous gestion | Jeune SCPI (créée en 2024) : historique court, moins de 3 ans de track-record |
| Rendement 2025 : 9,04 % — dépasse l'objectif de 7 % | Forte concentration sectorielle : 92,6 % en commerce |
| Revalorisation de la part : +5 % en 2025, +1,59 % en juin 2026 | Pénalité de sortie 6 % avant 8 ans — illiquidité importante |
| TOF 97,7 % : quasiment aucune vacance locative | Fiscalité lourde en direct pour les TMI élevées (jusqu'à -58 %) |
| Frais d'entrée faibles : 2,40 % (vs 8-12 % pour la concurrence) | Délai de jouissance de 5 mois : vous attendez avant de toucher des loyers |
| Label ISR — sélection d'actifs responsable | Répartition géographique encore limitée (3 pays) |
| Disponible en assurance-vie (BoursoVie) depuis sept. 2025 | Frais de gestion de 14,40 % — dans la moyenne haute du marché |
Pour qui est faite Sofidynamic ?
- L'épargnant qui peut bloquer son capital 8 ans minimum. La pénalité de sortie avant 8 ans (6 %) est dissuasive. Si vous avez besoin de liquidité avant, ce placement n'est pas adapté.
- Le contribuable à TMI 0 % ou 11 %. Pour les épargnants peu ou pas imposés, le rendement net de Sofidynamic (7,5 % à 6,5 %) est attractif. À partir de 30 % de TMI, l'assurance-vie est plus efficace fiscalement.
- L'investisseur cherchant la diversification pierre-papier. Sofidynamic complète un portefeuille SCPI déjà constitué — elle n'est pas idéale comme seule SCPI à cause de sa concentration sectorielle.
Sofidynamic n'est pas adaptée si vous cherchez un placement liquide, une épargne de précaution ou une exposition à l'immobilier résidentiel. Pour une exposition plus défensive avec un historique long, les meilleures SCPI 2026 incluent des options plus diversifiées.
Pour évaluer l'intérêt du crowdfunding immobilier par rapport à une SCPI, consultez notre page sur le crowdfunding immobilier et notre analyse du rendement immobilier en 2026. Autres plateformes à comparer : avis Baltis, avis Raizers et avis Fundimmo.
Avertissement AMF — Phase 1 : Ce site ne perçoit aucune rémunération de Sofidy ni de Sofidynamic.
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Les SCPI sont des placements comportant un risque de perte en capital. Le capital investi n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Durée de placement recommandée : 8 ans minimum. Consultez votre conseiller financier avant toute décision d'investissement.