Avis Baltis 2026 : le crowdfunding immobilier accessible dès 100 €, mais un taux de retard à surveiller
6.8/10
Notre verdict
Baltis
Crowdfunding immobilier — agréé PSFP AMF (FP-2023-30) depuis 2023
Notre avis Baltis : une plateforme accessible et diversifiée (ticket 100 €, PEA-PME), mais un taux de retard de 28,12 % en mars 2026 supérieur à la moyenne sectorielle (25,68 %), dû à la concentration sur un opérateur en difficultés. À réserver aux investisseurs avertis capables de diversifier et d'immobiliser leur capital 2 à 3 ans.
Les informations fournies sont à titre éducatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Tout placement comporte des risques, y compris la perte de capital. Consultez un conseiller financier avant de prendre une décision.
Tableau de synthèse
Cet avis Baltis présente toutes les données chiffrées officielles — taux de retard, rendements bruts et nets, agrément, fiscalité PEA-PME — pour vous aider à décider en connaissance de cause.
| Critère | Détail |
|---|---|
| Note Place des Épargnants | 6,8 / 10 |
| Agrément | PSFP AMF n° FP-2023-30 (depuis le 9 novembre 2023) |
| Ticket minimum | 100 € — bien en dessous du standard 1 000 € |
| Frais pour l'investisseur | 0 % (entrée, gestion, retrait) |
| Taux brut moyen affiché | 10,7 %/an (fourchette 8–12 %) |
| Taux de retard > 6 mois (en montants) | 28,12 % au 31 mars 2026 |
| Taux de perte définitive en capital | 0,00 % à ce jour |
| Projets financés depuis 2016 | +200 projets | +106 M€ collectés |
| Investisseurs inscrits | +18 000 |
| Enveloppes disponibles | Compte-titres ordinaire + PEA-PME |
| Fondée en | 2016 par Alexandre Toussaint — Groupe Magellim depuis 2021 |
Sources : baltis.com/indicateurs-de-performance (données mars 2026) et AMF liste blanche PSFP.
En résumé : Baltis est agréée, accessible dès 100 €, et propose le PEA-PME — mais son taux de retard de 28,12 % dépasse la moyenne du secteur. À n'utiliser qu'en complément d'un patrimoine constitué.
Qu'est-ce que Baltis ?
Baltis est une plateforme de financement participatif immobilier fondée en 2016 par Alexandre Toussaint à Paris. Elle permet à des particuliers d'investir dans des projets immobiliers (promotion neuve, marchands de biens, locaux commerciaux) ou dans des start-up à impact, via des obligations ou des actions.
En clair : vous prêtez 500 € à un promoteur qui construit des logements à Bordeaux. À la fin du chantier (16 à 24 mois), il vous rembourse vos 500 € plus les intérêts — soit 75 € brut à 10 % sur 18 mois. Vous ne devenez pas propriétaire. Vous êtes créancier.
En 2021, Baltis a rejoint le Groupe Magellim, un groupe spécialisé dans la gestion d'actifs immobiliers qui gère plus de 3 milliards d'euros. En 2022, Baltis a acquis Proximea, une plateforme créée par la Banque Populaire Grand Ouest, renforçant ainsi sa présence dans l'Arc Atlantique.
La plateforme comptait en juin 2026 plus de 18 000 investisseurs inscrits et avait financé plus de 200 projets pour un total supérieur à 106 millions d'euros depuis sa création.
Baltis est-elle agréée et sécurisée ?
L'AMF (Autorité des marchés financiers) a inscrit Baltis sur la liste blanche PSFP sous le numéro FP-2023-30, le 9 novembre 2023. Le règlement européen (UE) 2020/1503 rend ce statut de Prestataire de Services de Financement Participatif obligatoire depuis novembre 2023 pour toute plateforme de financement participatif en France.
Concrètement, cet agrément impose à Baltis de :
- Fournir un document KIIS (Fiche d'information clé sur l'investissement) pour chaque projet avant toute souscription.
- Accorder aux investisseurs non avertis un délai de réflexion de 4 jours pour annuler leur ordre sans frais.
- Publier ses statistiques de performance et de défaut de manière régulière (obligation réglementaire).
- S'enregistrer sur le registre ORIAS (orias.fr).
Vérifiez l'agrément directement sur protectepargne.amf-france.org. L'agrément confirme que la plateforme opère légalement — mais il ne garantit ni la performance ni le remboursement de vos projets.
Comment fonctionnent les projets Baltis ?
Baltis propose trois grandes catégories d'investissement, ce qui la distingue des plateformes de crowdfunding immobilier pur.
Le crowdfunding immobilier classique
C'est le cœur de l'activité. Baltis sélectionne des opérations de promotion immobilière neuve ou de marchand de biens (un professionnel qui achète, rénove et revend des biens immobiliers). Le promoteur ou le marchand de biens finance une partie de ses fonds propres via des obligations proposées aux investisseurs particuliers.
Les projets durent de 6 à 36 mois, avec une durée moyenne de 16 à 17 mois. Le ticket minimum est de 100 €, bien inférieur aux 1 000 € habituels dans le secteur. Chaque projet embarque des garanties : caution personnelle du promoteur, hypothèque de 1er rang, garantie à première demande (GAPD), fiducie-sûreté. Ces garanties réduisent le risque, mais ne protègent pas totalement votre capital non garanti en cas de perte.
Puzzle by Baltis : l'immobilier fractionné
Baltis propose aussi une offre d'immobilier fractionné baptisée Puzzle. Le principe est différent du crowdfunding classique : vous ne financez pas un chantier, vous devenez copropriétaire d'un local commercial déjà loué (boulangerie, pharmacie, crèche, restaurant).
Chaque mois, vous percevez votre quote-part des loyers. À l'issue de la durée de détention (horizon typique : 7 ans), Baltis revend le bien et vous versez votre part de la plus-value éventuelle. Les rendements cibles atteignent 5 à 7 % par an, moins que le crowdfunding classique mais avec un risque différent (risque locatif plutôt que risque de construction).
Financement en capital (start-up à impact)
Baltis distribue également des offres en actions de start-up (mobilité, santé, sport, eau, aérospatial). Ces investissements deviennent éligibles au PEA et au PEA-PME, et ouvrent droit à des réductions d'impôt IR-PME ou à l'apport-cession sous conditions. Ce segment reste plus spéculatif et moins lié à l'immobilier.
Quels rendements peut-on espérer ?
Il faut distinguer ce que la plateforme affiche de ce que vous percevez réellement, après risque et impôt.
| Métrique | Taux | Ce qu'elle mesure |
|---|---|---|
| Taux brut affiché | 8–12 %/an | Taux contractuel — avant tout risque et impôt |
| Rendement moyen historique | 10,7 %/an | Moyenne des projets financés depuis 2016 |
| Rendement net après PFU 31,4 % | 5,6 à 8,4 % | Ce que vous percevez réellement, net d'impôt |
| Puzzle (immobilier fractionné) | 5–7 %/an | Loyers + plus-value cible sur 7 ans |
Exemple concret : vous placez 2 000 € sur un projet à 10 % sur 18 mois. À l'échéance, vous percevez 300 € d'intérêts bruts. Après PFU de 31,4 % (94 €), il vous reste 206 € nets (rendement net de 6,9 %/an).
Mais si le projet prend 10 mois de retard, votre capital reste bloqué 28 mois au lieu de 18. Votre taux de rendement annualisé tombe alors à environ 4,5 %. Le retard divise presque de moitié la performance effective.
Les retards ne donnent pas automatiquement droit à des intérêts supplémentaires. Lisez attentivement les conditions du projet (KIIS) avant d'investir.
Retards et défauts : la situation réelle en 2026
Le point qui mérite le plus d'attention sur Baltis en 2026 est son taux de retard (ou taux de défaut — projets ne remboursant pas à l'échéance). Voici les données publiées au 31 mars 2026 :
| Indicateur | Baltis (mars 2026) | Moyenne sectorielle |
|---|---|---|
| Taux de retard > 6 mois (en montants) | 28,12 % | 25,68 % |
| Taux de perte définitive en capital | 0,00 % | Variable |
| Montant total financé depuis création | 106,5 M€ | — |
Source : baromètre argent-et-salaire.com, données au 31 mars 2026.
Le taux de retard de 28,12 % dépasse la moyenne du secteur (25,68 %). Il s'explique notamment par une concentration de risque sur un opérateur immobilier régulièrement financé par Baltis, qui traverse de graves difficultés.
Ce phénomène (trop de projets auprès d'un même promoteur) crée un risque de concentration. Pour le limiter, diversifiez sur plusieurs projets et plusieurs promoteurs différents.
Perte définitive en capital : que dit le bilan ?
La bonne nouvelle : le taux de perte définitive en capital reste à 0,00 % à cette date. Les procédures judiciaires en cours ne terminent pas encore en pertes actées. Mais ce chiffre peut évoluer à mesure que les décisions judiciaires tombent.
Que faire si votre projet est en retard ? Vous ne pouvez pas retirer votre capital. Consultez les mises à jour dans votre espace investisseur — Baltis doit vous informer régulièrement par obligation réglementaire PSFP.
Quelle fiscalité pour les intérêts perçus ?
Les intérêts issus des obligations achetées sur Baltis constituent des revenus de capitaux mobiliers. Ils subissent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) — la flat tax 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux). Baltis prélève la flat tax directement au moment du remboursement, à la source.
Baltis fournit chaque année un IFU (Imprimé Fiscal Unique) dans votre espace investisseur. L'administration fiscale reçoit ce document directement et pré-remplit votre déclaration. Vous vérifiez les montants en case 2TR.
Option barème progressif : si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est inférieure à 12,8 %, vous pouvez opter pour le barème progressif de l'IR au moment de votre déclaration. Cette option s'applique à l'ensemble de vos revenus mobiliers de l'année — elle ne peut pas être choisie projet par projet.
Autre avantage fiscal : les obligations de crowdfunding immobilier sont exclues de l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), contrairement aux SCPI ou à l'immobilier en direct.
Baltis via PEA-PME : l'atout fiscal à connaître
Baltis propose l'investissement en PEA-PME (Plan d'Épargne en Actions destiné aux PME et ETI). C'est un avantage réel, disponible sur un nombre limité de plateformes de crowdfunding.
L'avantage est clair : après 5 ans de détention dans le PEA-PME, vos gains sont exonérés d'impôt sur le revenu. Vous ne payez que les prélèvements sociaux (18,6 % au lieu de 31,4 %). Sur 5 000 € de gains, cela représente une économie d'environ 640 € d'impôt.
Les obligations immobilières de Baltis sont éligibles au PEA-PME (pas au PEA classique). Pour investir, vous ouvrez d'abord un PEA-PME auprès d'une banque partenaire (B for Bank, Fortuneo, ou toute banque utilisant l'outil Catalizr). Vous alimentez ce compte, puis vous souscrivez aux projets Baltis depuis votre espace investisseur.
Le plafond de versement du PEA-PME est de 225 000 € (cumulé avec votre PEA classique). L'investissement minimum par projet reste à 100 €.
Points forts et points faibles
| Points forts | Points faibles |
|---|---|
| Ticket à 100 € — diversification facilitée | Taux de retard 28,12 % — supérieur à la moyenne sectorielle (25,68 %) |
| Agréée PSFP AMF FP-2023-30 — statut légal | Risque de concentration sur un opérateur en difficultés |
| PEA-PME disponible — avantage fiscal réel | Capital bloqué, aucun marché secondaire |
| 0 % de frais pour l'investisseur | Plateforme de taille modeste (106 M€ vs 856 M€ pour Homunity) |
| Offre diversifiée (crowdfunding + Puzzle + start-up) | Moins de projets disponibles que les leaders du secteur |
| Adossement Groupe Magellim (3 Md€ d'actifs) | Durée Puzzle (7 ans) — immobilisation longue du capital |
| 0 % de perte définitive en capital à ce jour | Taux de retard susceptible d'évoluer si procédures aboutissent |
À retenir : le principal avantage de Baltis face à ses concurrents est son ticket minimum à 100 € et l'accès au PEA-PME. Son principal point faible est un taux de retard (28,12 %) légèrement supérieur à la moyenne sectorielle.
Pour qui est fait Baltis ?
- L'investisseur qui démarre avec un petit budget : le ticket à 100 € permet de se diversifier sur plusieurs projets même avec peu d'épargne disponible. C'est un vrai avantage par rapport aux 1 000 € exigés par la plupart des concurrents.
- Le contribuable qui a un PEA-PME : si vous avez ouvert votre PEA-PME depuis plus de 5 ans (ou si vous l'ouvrez maintenant pour préparer l'avenir), Baltis offre l'un des rares accès au crowdfunding immobilier avec optimisation fiscale.
- L'investisseur qui cherche la diversification sectorielle : au-delà du crowdfunding classique, les offres Puzzle (locatif commercial) et start-up à impact permettent de varier les risques sur une seule plateforme.
Baltis n'est pas adaptée si vous cherchez un placement sans risque, un capital disponible à court terme, ou si vous avez besoin de certitude sur la date de remboursement. Son taux de retard élevé (28,12 %) impose une capacité à immobiliser son capital au minimum 2 à 3 ans — retards inclus.
Comparer avec d'autres plateformes
Pour une exposition à l'immobilier sans blocage de capital, l'alternative la plus proche est investir en SCPI. Notre guide du crowdfunding immobilier couvre toutes les plateformes agréées.
Plateformes à comparer : avis Homunity (856 M€ collectés, filiale Crédit Mutuel Arkéa), avis La Première Brique (ticket à 1 €), avis Raizers (focus européen), avis Fundimmo, comparatif des placements immobiliers.
Avertissement AMF — Phase 1 : Ce site ne perçoit aucune rémunération de Baltis ni d'aucune autre plateforme. Aucun lien de cet article n'est affilié.
Le crowdfunding immobilier est un placement spéculatif. Votre capital n'est pas garanti. Des pertes partielles ou totales sont possibles. Consultez votre conseiller financier avant toute décision.
Questions fréquentes
Oui. Baltis est agréée PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) par l'AMF sous le numéro FP-2023-30, depuis le 9 novembre 2023. Ce statut est obligatoire depuis novembre 2023 pour toutes les plateformes de crowdfunding en France, en vertu du règlement européen 2020/1503. Vous pouvez vérifier cet agrément directement sur le site de l'AMF (protectepargne.amf-france.org, liste blanche PSFP).
Au 31 mars 2026, Baltis affiche un taux de retard en montants de 28,12 % (projets en retard de plus de 6 mois ou en procédure collective). C'est supérieur à la moyenne sectorielle de 25,68 % mesurée à la même date. En revanche, le taux de perte définitive en capital reste à 0,00 % à cette date. Ces chiffres doivent être suivis : des procédures collectives en cours peuvent aboutir à des pertes partielles ou totales. Source : baromètre Argent & Salaire, données au 31 mars 2026.
Oui. Baltis propose l'investissement via PEA-PME pour ses obligations immobilières (pas le PEA classique). Après 5 ans, vos gains bénéficient d'une exonération d'impôt sur le revenu — vous ne payez que les prélèvements sociaux (18,6 % au lieu de 31,4 %). L'accès se fait via B for Bank, Fortuneo ou toute banque utilisant l'outil Catalizr, avec un plafond de 225 000 €.
Non. Une fois votre investissement réalisé, le capital est bloqué jusqu'au remboursement du projet à l'échéance. Il n'existe pas de marché secondaire sur Baltis pour revendre vos obligations avant terme. La durée moyenne des projets est de 16 à 17 mois. En cas de retard, les fonds restent bloqués sans date garantie de remboursement. N'investissez que des sommes dont vous n'aurez pas besoin à court terme.
Les intérêts issus du crowdfunding immobilier sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU, flat tax) de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux). Baltis fournit un IFU (Imprimé Fiscal Unique) annuel dans votre espace investisseur. Vous déclarez les intérêts en case 2TR. Vous pouvez opter pour le barème progressif si votre tranche marginale est inférieure à 12,8 % — cette option s'applique à l'ensemble de vos revenus mobiliers de l'année.