Usufruit

Usufruit et nue-propriété : qui peut faire quoi ?

L'usufruit ne va jamais seul. Il naît quand la pleine propriété d'un bien est coupée en deux. On appelle cette opération le démembrement de propriété. D'un côté l'usufruit, de l'autre la nue-propriété. Le service public détaille ce partage dans sa fiche « En quoi consiste l'usufruit ».

Les juristes parlent de trois pouvoirs sur un bien. Le droit de l'utiliser (l'usus), celui d'en tirer des revenus (le fructus) et celui d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre (l'abusus). L'usufruitier détient les deux premiers. Le nu-propriétaire garde le troisième.

Concrètement, l'usufruitier peut habiter le logement ou le louer pour encaisser les loyers. Le nu-propriétaire, lui, attend. Il ne peut ni occuper le bien ni toucher de revenus tant que l'usufruit existe. Mais il sait qu'il deviendra plein propriétaire au terme prévu.

Combien vaut un usufruit ? Le barème fiscal (article 669)

Pour calculer un impôt de donation ou de succession, l'administration ne devine pas. Elle applique un barème officiel : l'article 669 du Code général des impôts. La règle est simple : plus l'usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut cher. Logique, puisqu'il en profitera moins longtemps.

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Prenons un exemple chiffré. Un appartement vaut 300 000 €. L'usufruitier a 68 ans : il tombe donc dans la tranche « de 61 à 70 ans ». Son usufruit représente 40 % du bien, soit 120 000 €. La nue-propriété vaut les 60 % restants, soit 180 000 €.

Ce barème sert aussi à payer moins d'impôts en cas de donation. Si les parents donnent la nue-propriété de cet appartement à leurs enfants, les droits de donation portent sur 180 000 €, pas sur 300 000 €. Et au décès des parents, les enfants récupèrent l'usufruit sans rien payer de plus. Ce barème n'a pas changé depuis 2004 ; il reste applicable en 2026.

L'usufruit peut aussi avoir une durée fixe, sans lien avec l'âge. On parle alors d'usufruit temporaire. Sa valeur est de 23 % du bien par tranche de dix ans, dans la limite de 90 %.

Qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Le partage des frais suit le partage des droits. L'usufruitier profite du bien, il en assume donc les charges courantes. Le nu-propriétaire conserve la « substance » du bien, il prend les grosses dépenses.

• À la charge de l'usufruitier : la taxe foncière, les charges d'entretien et les petites réparations (article 605 du Code civil).
• À la charge du nu-propriétaire : les grosses réparations listées par l'article 606 — gros murs, voûtes, poutres, toitures entières, murs de clôture.

Un exemple parle de lui-même. Repeindre un mur ou remplacer un robinet incombe à l'usufruitier. Refaire la toiture complète d'une maison revient au nu-propriétaire. Cette répartition vaut sauf accord différent prévu dans l'acte. Ce type de calcul de revenu net rejoint la logique d'une SCPI, où l'on raisonne aussi en loyers perçus moins charges.

Le quasi-usufruit : l'usufruit sur de l'argent

Tout bien ne se conserve pas. On ne peut pas « utiliser » de l'argent sans le dépenser. Le Code civil prévoit donc un régime spécial : le quasi-usufruit (article 587). Il s'applique aux biens qui se consomment par le premier usage, comme une somme d'argent.

Le quasi-usufruitier peut dépenser l'argent librement. En échange, il doit une « créance de restitution » : à la fin de l'usufruit, ses héritiers rendront une somme équivalente au nu-propriétaire. Peu importe que la monnaie ait perdu de la valeur entre-temps. On rend le montant de départ, pas plus.

Exemple : un conjoint survivant reçoit l'usufruit de 100 000 € sur un compte. Il peut utiliser cet argent pour vivre. À son décès, ses enfants nus-propriétaires récupéreront une créance de 100 000 € sur la succession. Ce mécanisme est fréquent dans la succession en assurance vie et la transmission d'un capital.

Comment l'usufruit prend-il fin ?

L'usufruit est toujours temporaire. Il ne se transmet pas indéfiniment. Plusieurs événements y mettent un terme (article 617 du Code civil) :

• Le décès de l'usufruitier, dans le cas le plus courant d'un usufruit viager.
• L'arrivée du terme, quand l'usufruit a été fixé pour une durée précise.
• La réunion des deux droits sur la même tête (par exemple, le nu-propriétaire hérite de l'usufruit).
• Le non-usage du droit pendant trente ans.

Quand l'usufruit s'éteint, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire. Cette opération est très avantageuse en transmission. Le passage de l'usufruit vers les héritiers se fait sans nouveaux droits de succession sur cette part. C'est l'un des grands intérêts du démembrement pour préparer une transmission.

Le cas le plus connu reste celui du conjoint survivant. Quand le défunt laisse des enfants tous communs, le conjoint peut choisir entre un quart de la succession en pleine propriété ou la totalité en usufruit. Il dispose de trois mois pour décider. Pour aller plus loin sur ces notions, consultez notre lexique de l'épargne et la définition de la plus-value appliquée aux placements.