Nue-propriété : guide complet pour investir en démembrement 2026
La nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier à prix réduit en cédant temporairement le droit d'en percevoir les loyers. En 2026, c'est l'une des rares stratégies qui offre zéro impôt sur le revenu, zéro IFI et une décote de 35 à 45 % à l'achat — à condition d'accepter un capital bloqué pendant 15 à 20 ans.
La nue-propriété est le fait de posséder un bien sans en avoir la jouissance immédiate : vous êtes propriétaire, mais l'usufruitier (un bailleur social ou un particulier) occupe ou loue le bien et en perçoit les revenus pendant une durée convenue. Au terme, vous devenez plein propriétaire sans frais supplémentaires.
Les informations fournies sont à titre éducatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Tout placement comporte des risques, y compris la perte de capital. Consultez un conseiller financier avant de prendre une décision.
Qu'est-ce que la nue-propriété ?
La pleine propriété d'un bien réunit deux droits : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (la propriété du bien lui-même). Le démembrement consiste à séparer ces deux droits entre deux personnes différentes.
Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire possède le bien sans pouvoir l'occuper ni percevoir de loyers. L'usufruitier — souvent un bailleur social ou un particulier — en a la jouissance complète.
Il existe deux formes de démembrement :
- Usufruit viager : l'usufruit dure jusqu'au décès de l'usufruitier (comme dans une donation parents-enfants).
- Usufruit temporaire : l'usufruit est limité à une durée fixée à l'avance, souvent 15 ou 20 ans (la forme dominante dans les programmes d'investissement).
À l'extinction de l'usufruit — par expiration de la durée ou par décès — le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété, sans acte notarié supplémentaire ni droits de mutation à payer.
À ne pas confondre avec la vente en viager : dans le viager, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH) et perçoit une rente. Dans la nue-propriété, le propriétaire du bien est l'acheteur dès la signature ; c'est lui qui « attend ».
Comment se calcule la valeur de la nue-propriété ?
Le barème fiscal de l'article 669 CGI
La répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété est fixée par l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème, inchangé depuis 2004, est obligatoire pour le calcul des droits de donation, de succession et des droits d'enregistrement.
Pour un usufruit viager (selon l'âge de l'usufruitier à la date de la mutation) :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Lecture pratique : un parent de 65 ans donne à son enfant la nue-propriété d'un appartement valant 400 000 €. L'usufruit vaut 40 % (tranche 61-70 ans), soit 160 000 €. La nue-propriété vaut donc 60 %, soit 240 000 €. Les droits de donation sont calculés uniquement sur cette valeur de 240 000 €.
Usufruit temporaire : la formule à 23 % par décennie
Dans les programmes d'investissement (ULS, SCPI démembrées), l'usufruit est temporaire et d'une durée fixe. L'article 669 CGI prévoit alors une règle distincte : l'usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans tenir compte de l'âge.
- Démembrement de 10 ans : usufruit = 23 %, nue-propriété = 77 %
- Démembrement de 15 ans : usufruit = 46 %, nue-propriété = 54 %
- Démembrement de 20 ans : usufruit = 46 % (2 × 23 %), nue-propriété = 54 %
En pratique, les programmes commerciaux proposent des décotes plus élevées (35-45 %) que ce barème fiscal. La différence reflète les conditions de marché et la durée effective du blocage. Le barème 669 ne sert qu'au calcul des droits fiscaux.
Quels avantages fiscaux pour le nu-propriétaire ?
Zéro impôt sur les revenus pendant le démembrement
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant la durée du démembrement. Conséquence directe : rien à déclarer à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers. Pas d'IR, pas de prélèvements sociaux (17,2 %) sur ces revenus inexistants.
C'est le principal atout pour les contribuables fortement imposés (TMI de 30 % ou 41 %) : les loyers qu'un tiers perçoit à leur place ne s'ajoutent pas à leurs revenus imposables.
Exonération d'IFI pendant toute la durée
En vertu de l'article 968 du Code général des impôts, la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). C'est l'usufruitier — ici, généralement le bailleur social ou institutionnel — qui inclut la valeur en pleine propriété dans son patrimoine taxable.
Pour un investisseur dont le patrimoine immobilier dépasse le seuil de l'IFI (1 300 000 €), acheter en nue-propriété est une stratégie légale et efficace pour sortir temporairement un actif de l'assiette taxable.
Intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers
Si vous avez financé votre nue-propriété à crédit, les intérêts de cet emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers (loyers perçus par ailleurs). Cela peut créer ou amplifier un déficit foncier sur vos revenus existants.
Attention : ces intérêts ne sont pas imputables sur votre revenu global si vous n'avez pas d'autres revenus fonciers. Ils sont alors reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple chiffré : un appartement à 300 000 € en nue-propriété sur 15 ans
Prenons un appartement neuf dans une grande ville, valorisé à 300 000 € en pleine propriété. Le promoteur propose un programme ULS avec un démembrement de 15 ans et une décote de 40 %.
- Prix d'achat de la nue-propriété : 300 000 € × 60 % = 180 000 €
- Durée de blocage : 15 ans — ni loyers, ni charges locatives, ni IFI sur ce bien
- Revalorisation estimée du bien (hypothèse conservatrice : +2 %/an) : 300 000 × (1,02)^15 = ~404 000 €
- Plus-value brute : 404 000 – 180 000 = 224 000 €
- Abattement IR (15 ans de détention, 10 années × 6 % = 60 %) : base imposable = 224 000 × 40 % = 89 600 €
- IR sur plus-value : 89 600 × 19 % = 17 024 €
- Prélèvements sociaux (abattement PS = 10 × 1,65 % = 16,5 %, base = 83,5 %) : 224 000 × 83,5 % × 17,2 % = 32 186 €
- Gain net estimé : 404 000 – 180 000 – 17 024 – 32 186 = ~175 000 € de gain sur 15 ans
- TRI annualisé estimé : environ 5 % à 6 %/an selon les hypothèses de revalorisation
Ce rendement est entièrement constitué de la plus-value mécanique liée à la récupération de la pleine propriété. Aucun loyer perçu, aucune gestion locative.
Pour comparer ce résultat aux autres placements immobiliers, consultez notre comparatif des placements immobiliers 2026.
L'usufruit locatif social (ULS) : la formule la plus courante
Dans un programme ULS, l'investisseur achète la nue-propriété d'un logement neuf. L'usufruit est cédé à un bailleur social (organisme HLM, SEM, bailleur institutionnel) pour une durée de 15 à 20 ans. Le bailleur loge des ménages sous conditions de ressources, à des loyers sociaux ou intermédiaires.
La présentation officielle des Notaires de France rappelle que l'investisseur nu-propriétaire bénéficie d'une triple exonération pendant la durée du démembrement : revenus fonciers, prélèvements sociaux et IFI.
Il existe en pratique trois variantes :
| Formule | Usufruitier | Locataires | Décote typique |
|---|---|---|---|
| ULS | Bailleur social (HLM, SEM) | Ménages sous conditions de ressources PLAI/PLUS | 35-45 % |
| ULI | Bailleur institutionnel (entreprise) | Salariés de l'entreprise | 30-40 % |
| ULL | Bailleur libre (promoteur, gestionnaire) | Marché libre (loyers intermédiaires) | 25-35 % |
L'ULS est la forme la plus répandue. La présence d'un bailleur social crédible réduit le risque de défaillance de l'usufruitier. À l'échéance, le locataire en place est notifié un an avant la fin du démembrement et se voit proposer un relogement ou un bail classique selon les conditions du marché.
Nue-propriété de SCPI : la variante pierre-papier
Le même principe de démembrement s'applique aux parts de SCPI. L'investisseur achète des parts en nue-propriété avec une décote selon la durée choisie. L'usufruitier — souvent une autre catégorie d'investisseurs (personnes morales, trésoreries d'entreprises) — perçoit les dividendes pendant la durée.
| Durée du démembrement | Décote observée (nue-propriété) | TRI net estimé (TMI 41 %) |
|---|---|---|
| 5 ans | ~20-23 % | 3-4 %/an |
| 7 ans | ~27-30 % | 4-5 %/an |
| 10 ans | ~33-37 % | 5-7 %/an |
La SCPI démembrée convient aux investisseurs qui veulent une exposition à l'immobilier sans les contraintes de gestion d'un bien physique. Le risque principal : si la valeur de la part de SCPI baisse pendant la durée, la plus-value mécanique escomptée peut être partiellement ou totalement annulée.
Nue-propriété et transmission de patrimoine
Le démembrement est un outil puissant pour transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal. Le mécanisme classique : les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l'usufruit. Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété — qui est inférieure à la pleine propriété selon le barème de l'article 669 CGI.
Exemple : un parent de 68 ans donne la nue-propriété d'un appartement de 500 000 €. À 68 ans, l'usufruit vaut 40 % (tranche 61-70 ans), la nue-propriété vaut 60 %, soit 300 000 €. Les droits de donation sont calculés sur 300 000 € (après abattement de 100 000 € par enfant), au lieu des 500 000 € en pleine propriété.
Avantage supplémentaire : au décès des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires à payer sur cet actif. C'est l'une des stratégies de transmission les plus utilisées par les familles propriétaires.
L'abattement de 100 000 € entre parent et enfant se renouvelle tous les 15 ans. Une donation planifiée tôt maximise le levier fiscal sur plusieurs générations.
Quelle fiscalité à la revente ?
La cession d'une nue-propriété est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, exactement comme une vente en pleine propriété. Taux global : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % sur la plus-value brute avant abattements.
Les abattements pour durée de détention s'appliquent dès la 6e année, et la durée court depuis la date d'acquisition de la nue-propriété (pas depuis la récupération de la pleine propriété) :
- IR : exonération totale après 22 ans de détention
- Prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans
Si vous achetez la nue-propriété en 2026 et récupérez la pleine propriété en 2041 (15 ans), puis revendez en 2048 (22 ans de détention), vous serez entièrement exonéré d'IR sur la plus-value. Cette arithmétique encourage à conserver le bien après le remembrement.
Qui supporte les travaux et les charges ?
La répartition est fixée par le Code civil, mais elle peut être aménagée contractuellement dans l'acte de démembrement.
| Type de dépense | À la charge de | Base légale |
|---|---|---|
| Réparations d'entretien courant (peintures, petits équipements) | Usufruitier | Art. 605 Code civil |
| Grosses réparations (toiture, murs porteurs, charpente, ravalement) | Nu-propriétaire | Art. 606 Code civil |
| Taxe foncière | Usufruitier | Usage et pratique courante |
| IFI | Usufruitier | Art. 968 CGI |
| Charges de copropriété courantes | Usufruitier | Pratique et contrat |
| Travaux de mise en conformité / rénovation énergétique majeure | À négocier (art. 606 ou contrat) | Dépend de la nature et du contrat |
Dans un programme ULS, le contrat prévoit généralement que le bailleur social assume l'ensemble des charges d'entretien courant et les remises en état entre locataires. Le nu-propriétaire n'a rien à gérer pendant la durée.
Point de vigilance : si l'usufruitier ne remplit pas son obligation d'entretien (article 605), les dégradations qui en résultent peuvent être mises à sa charge — même si elles portent sur des grosses réparations. Vérifiez les clauses du contrat avant de signer.
Pour qui est adaptée la nue-propriété ?
La nue-propriété n'est pas un placement universel. Elle convient dans des situations précises.
Profils adaptés :
- Contribuables à forte imposition (TMI 30 % ou 41 %) qui veulent investir dans l'immobilier sans alourdir leur fiscalité actuelle.
- Investisseurs soumis à l'IFI cherchant à sortir temporairement un actif de leur assiette taxable.
- Parents souhaitant transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal en conservant l'usufruit.
- Investisseurs approchant la retraite (horizon 10-15 ans) : la pleine propriété reconstituée coïncide avec la baisse des revenus d'activité, et donc du TMI.
- Propriétaires bailleurs ayant des revenus fonciers à effacer via les intérêts d'emprunt déductibles.
Ce placement n'est pas adapté si :
- Vous avez besoin de liquidités à court ou moyen terme — le capital est bloqué pendant toute la durée.
- Votre TMI est de 11 % ou 0 % — l'avantage fiscal est trop faible pour compenser l'absence de revenus.
- Vous souhaitez des revenus complémentaires immédiats — regardez plutôt les SCPI en pleine propriété ou le statut LMNP.
Pour une vision globale des stratégies immobilières, retrouvez notre guide du silo immobilier et notre comparatif des placements immobiliers 2026.
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La rédaction de Place des Épargnants
Rédaction spécialisée épargne, placement et investissement