Amortissement
Définition
L'amortissement constate la perte de valeur d'un bien durable et la répartit sur sa durée d'usage. Au lieu de déduire tout le coût l'année de l'achat, on en déduit une fraction chaque année. Cette fraction, appelée dotation, réduit le bénéfice imposable et donc l'impôt.
Exemple concret
Vous équipez un logement loué meublé avec 6 000 € de mobilier amortissable sur 10 ans. Chaque année, vous déduisez 600 € (6 000 ÷ 10). Si vos loyers annuels nets sont de 8 000 €, vous n'êtes imposé que sur 7 400 € grâce à cette charge.
Qu'est-ce qu'un amortissement, en clair ?
Un amortissement est une façon d'étaler dans le temps le coût d'un bien durable. Vous achetez un bien cher qui sert plusieurs années. Plutôt que de tout déduire d'un coup, vous déduisez un morceau chaque année.
Le bien concerné s'appelle une immobilisation : un objet utilisé durablement, et non revendu rapidement (un meuble, un logement, un ordinateur). La fraction déduite chaque année porte le nom de dotation aux amortissements.
Pourquoi ce mécanisme existe-t-il ? Parce qu'un bien perd de la valeur en vieillissant. L'administration fiscale (le BOFiP, documentation officielle des impôts) reconnaît cette usure. Elle autorise donc à la déduire petit à petit du résultat imposable.
Une image simple : c'est comme étaler le prix d'une voiture sur les années où vous la conduisez, au lieu de l'inscrire en totalité le jour de l'achat. Le coût suit l'usage réel.
Comment se calcule un amortissement ?
Le calcul dépend de deux éléments : la valeur du bien et sa durée d'usage. On divise l'un par l'autre. Deux méthodes existent : linéaire et dégressive.
L'amortissement linéaire : une part égale chaque année
La méthode linéaire répartit le coût de façon constante. La déduction est identique chaque année, jusqu'à la fin de la durée d'usage.
Exemple chiffré : un ordinateur professionnel acheté 1 500 € et amorti sur 5 ans. La déduction annuelle vaut 1 500 ÷ 5 = 300 € par an, pendant 5 ans. C'est la méthode la plus courante et la plus simple.
L'amortissement dégressif : davantage au début
La méthode dégressive déduit plus au début, puis de moins en moins. Le taux s'applique sur la valeur restante, pas sur le prix initial.
Cette méthode utilise un coefficient fixé par décret : 1,25 pour une durée de 3 à 4 ans, 1,75 pour 5 à 6 ans, et 2,25 au-delà de 6 ans. Elle est réservée à certains biens neufs. Les véhicules de tourisme et les biens d'occasion en sont exclus.
Exemple : un matériel de 100 000 € amorti en dégressif sur 5 ans. La première année, la déduction approche 35 000 €, contre 20 000 € en linéaire. L'avantage fiscal est concentré tôt, ce qui aide la trésorerie au démarrage.
Pourquoi l'amortissement intéresse l'épargnant en LMNP ?
Pour un particulier, l'amortissement compte surtout dans l'immobilier locatif meublé. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel permet d'amortir le logement et son mobilier.
Concrètement, vous déduisez chaque année une part de la valeur du bien et des meubles. Cette charge vient s'ajouter aux autres (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux). Résultat : vos loyers imposables baissent fortement, parfois jusqu'à zéro.
Exemple : un appartement meublé acheté 200 000 €, dont 170 000 € de bâti amortissable sur 30 ans. Cela représente environ 5 667 € de déduction par an. Ajoutez 600 € de mobilier amorti, et une grande partie des loyers échappe à l'impôt sur le revenu.
Une règle protège l'épargnant : en location meublée, l'amortissement ne peut jamais créer de déficit. La part non utilisée une année est reportée sans limite de durée, et s'imputera sur les revenus futurs.
Qu'est-ce qui change avec la réforme LMNP de 2025 ?
Un changement majeur s'applique depuis 2025. L'article 84 de la loi de finances 2025, votée le 14 février 2025, modifie le calcul de la plus-value à la revente.
Avant, les amortissements déduits pendant la location n'avaient aucun effet sur la plus-value (le gain entre l'achat et la vente). Désormais, ils sont réintégrés : le prix d'achat retenu pour le calcul est diminué des amortissements pratiqués.
Exemple officiel cité par les services fiscaux : un bien acheté 300 000 €, revendu 500 000 €, avec 50 000 € d'amortissements déduits. Avant la réforme, la plus-value imposable était de 200 000 €. Depuis le 15 février 2025, elle passe à 250 000 €.
Cette règle vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Elle concerne aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les résidences de services sous bail commercial (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exemptées.
Quels biens peut-on amortir et sur quelle durée ?
On amortit les biens durables utilisés plus d'un an. Le terrain fait exception : il ne s'use pas, donc il n'est jamais amortissable. Les durées dépendent de la nature du bien.
| Type de bien | Durée d'usage indicative |
|---|---|
| Bâti d'un logement (gros œuvre) | 40 à 80 ans |
| Travaux et agencements | 10 à 20 ans |
| Mobilier | ~ 10 ans |
| Électroménager | 5 à 8 ans |
| Matériel informatique | 3 à 5 ans |
Deux précisions utiles. Sur un logement, on retire d'abord la valeur du terrain, souvent estimée entre 15 % et 25 % du prix total. Et les petits achats d'une valeur inférieure ou égale à 500 € hors taxes peuvent être déduits en une seule fois, sans passer par l'amortissement.
Vous l'aurez compris : l'amortissement est un levier fiscal puissant pour qui investit dans l'immobilier locatif meublé. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur le placement immobilier et le fonctionnement de la flat tax qui s'applique à d'autres revenus du patrimoine.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les durées d'amortissement et le calcul fiscal dépendent de votre situation : faites valider votre projet par un expert-comptable. Sources : BOFiP — régime de l'amortissement linéaire et impots.gouv.fr — les régimes d'imposition.
Questions fréquentes
L'amortissement répartit le coût d'un bien sur sa durée d'usage au lieu de le déduire en une seule fois. Exemple : un meuble de 1 200 € amorti sur 10 ans représente une charge de 120 € par an. Cette charge réduit le bénéfice imposable, donc l'impôt.
L'amortissement linéaire répartit la même somme chaque année. L'amortissement dégressif déduit davantage au début, puis de moins en moins. Le dégressif est réservé à certains biens neufs et ne s'applique ni aux véhicules de tourisme ni aux biens d'occasion.
Un terrain ne s'use pas et ne perd pas de valeur avec le temps, selon le Plan comptable général (article 214-11). Seul le bâti est amortissable. Sur un logement, on retire d'abord la quote-part du terrain, souvent estimée entre 15 % et 25 % du prix.
L'article 84 de la loi de finances 2025 réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, le prix d'achat retenu est diminué des amortissements pratiqués. La plus-value imposable augmente donc.