Les informations fournies sont à titre éducatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Tout placement comporte des risques, y compris la perte de capital. Consultez un conseiller financier avant de prendre une décision.
Qui choisit quoi ?
En bref : Pour une épargne disponible à tout moment : livrets réglementés (Livret A à 1,70 %, LEP à 2,50 %). Pour un horizon 8+ ans et un rendement plus élevé (4 à 5 % brut) : SCPI. La SCPI n'est pas liquide à court terme et implique des risques de capital.
Rendement comparé
| Critère | SCPI | Livrets réglementés |
|---|---|---|
| Rendement moyen 2025 | 4,0 à 5,5 % (TDVM brut) | 3 % (Livret A) / 4 % (LEP) |
| Garantie du capital | Non garantie | Garantie par l'État (Livret A, LEP, LDDS) |
| Liquidité | Faible à moyenne (semaines à mois) | Immédiate (24 à 72h) |
| Plafond | Aucun | 22 950 € (Livret A) / 10 000 € (LEP) |
| Fiscalité des revenus | Revenus fonciers (TMI + 17,2 %) | Exonération totale d'impôt |
| Ticket d'entrée | 1 000 à 5 000 € (1 part) | 1 € (Livret A) |
| Horizon recommandé | 8 à 15 ans minimum | Court terme (< 3 ans) |
Liquidité et disponibilité
Le Livret A permet un retrait sous 24 à 72 heures ouvrées dans la quasi-totalité des établissements bancaires en ligne. C'est l'instrument par excellence de l'épargne de précaution. Le LEP (Livret d'Épargne Populaire, réservé aux ménages dont les revenus sont inférieurs à un plafond) offre le même niveau de liquidité à un taux supérieur.
Les SCPI, en revanche, présentent des délais de cession variables. Pour une SCPI à capital variable, l'assureur rachète les parts selon les fonds disponibles et les demandes de sortie, ce qui peut prendre plusieurs semaines. Les SCPI à capital fixe (marché secondaire) nécessitent de trouver un acheteur, avec des délais parfois supérieurs à 3 mois et un écart entre prix d'offre et demande.
Fiscalité
Les livrets réglementés (Livret A, LEP, LDDS) bénéficient d'une exonération totale d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. C'est un avantage considérable, surtout pour les ménages dont la TMI est élevée.
Les revenus SCPI sont des revenus fonciers imposés au barème progressif. Pour un investisseur à 30 % de TMI, le taux réel d'imposition sur les loyers perçus dépasse 47 %. Cette charge fiscale réduit significativement le rendement net. Des solutions existent pour l'optimiser : investissement en SCPI via une assurance-vie (fiscalité du contrat) ou via un PER.
Risque et sécurité
Les livrets réglementés sont couverts par le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution (FGDR) à hauteur de 100 000 € par établissement. La quasi-impossibilité de perte en capital en fait le placement le plus sécuritaire de l'épargne française.
Les SCPI exposent l'investisseur à plusieurs risques : risque immobilier (baisse de valeur du parc), risque locatif (vacance, loyers impayés), risque de liquidité (difficulté de revente). La crise immobilière 2022-2024 a entraîné une baisse de la valeur de part de plusieurs SCPI de bureaux (–10 % à –20 %). Les SCPI diversifiées et spécialisées (santé, logistique) ont mieux résisté.
Données ASPIM : taux de distribution moyen des SCPI en 2025 : 4,91 %. Source : ASPIM.
Quel placement selon votre situation
La règle de base : constituez d'abord votre épargne de précaution sur livrets (3 à 6 mois de dépenses), puis envisagez les SCPI pour la fraction de patrimoine investissable sur le long terme.
- Livrets réglementés : idéaux pour les sommes qui doivent rester disponibles, les projets à moins de 3 ans, les ménages éligibles au LEP.
- SCPI : adaptées aux épargnants avec un horizon ≥ 8 ans, souhaitant une exposition immobilière sans les contraintes de la gestion directe, et acceptant le risque de capital.
- Alternative : SCPI via assurance-vie pour optimiser la fiscalité tout en bénéficiant d'une meilleure liquidité que la détention en direct.
Notre verdict
Les deux sont complémentaires
Le meilleur choix dépend de votre situation personnelle. Lisez notre analyse ci-dessus.
Questions fréquentes
Oui. La valeur des parts d'une SCPI peut baisser si le marché immobilier se dégrade ou si le taux d'occupation des immeubles chute. Contrairement aux livrets réglementés, le capital n'est pas garanti par l'État. Sur les périodes longues (10 ans+), la très grande majorité des SCPI a délivré des rendements positifs, mais certaines SCPI ont vu leur valeur de part baisser significativement ces dernières années (2022-2024).
Les revenus distribués par une SCPI sont des revenus fonciers, imposés à votre taux marginal d'imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un investisseur à 30 % de TMI, l'imposition totale atteint ~47 %. Investir en SCPI via une assurance-vie ou un PER permet d'optimiser cette fiscalité. Le Livret A et le LEP, eux, sont totalement exonérés d'impôt.
La revente dépend du type de SCPI. Les SCPI à capital fixe nécessitent un marché secondaire : le délai peut aller de quelques semaines à plusieurs mois. Les SCPI à capital variable rachètent les parts plus facilement, mais peuvent suspendre les rachats en cas de difficultés de marché. En comparaison, un Livret A est accessible en 24 à 72 heures ouvrées.