Valeur de part (SCPI)
Définition
Prix d'une part d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), fixé par la société de gestion. Il s'agit du prix auquel vous achetez ou vendez une fraction du patrimoine immobilier collectif. Contrairement à un fonds en actions, ce prix ne fluctue pas chaque jour : il est revu au moins une fois par semestre, sur la base d'une expertise indépendante des immeubles détenus.
Exemple concret
Vous achetez 10 parts d'une SCPI à 200 € l'unité = 2 000 € investis. La SCPI distribue 5 % par an, soit 100 € de revenus annuels. Cinq ans plus tard, la société de gestion réévalue le prix de part à 210 €. Vous détenez désormais 10 × 210 = 2 100 €. Si vous revendez, vous récupérez 2 100 € — moins les frais de retrait (souvent 8 à 10 % du prix de souscription initial), soit environ 1 900 € nets.
Qu'est-ce que la valeur de part d'une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) regroupe des centaines d'épargnants qui achètent ensemble des immeubles. Pour participer, vous achetez des parts. Chaque part représente une fraction du patrimoine immobilier collectif. Le prix de cette fraction, c'est la valeur de part.
Voici la logique de base. Une SCPI possède des bureaux, des commerces et des entrepôts pour un total estimé à 100 millions d'euros. Elle a émis 500 000 parts. La valeur théorique de chaque part est donc de 100 000 000 ÷ 500 000 = 200 € par part.
Mais attention : ce calcul ne donne pas directement le prix auquel vous achetez ou vendez. Il existe en réalité trois valeurs distinctes pour chaque part de SCPI, et les confondre est une erreur courante.
Prix de souscription, valeur de retrait, valeur de reconstitution : trois notions à ne pas confondre
Ces trois valeurs coexistent sur toute SCPI. Comprendre la différence vous évite des mauvaises surprises au moment de revendre.
| Valeur | Définition | Exemple (part à 200 €) |
|---|---|---|
| Prix de souscription | Prix d'achat d'une part. Fixé par la société de gestion. | 200 € |
| Valeur de retrait | Somme reçue si vous revendez une part. Prix de souscription moins les frais d'entrée. | 180 € (si 10 % de frais) |
| Valeur de reconstitution | Montant théorique pour reconstituer le patrimoine à l'identique : valeur des immeubles + frais d'acquisition. | 210 € (valeur de référence AMF) |
La valeur de retrait est presque toujours inférieure au prix de souscription. La raison est simple : les frais d'entrée (entre 7 % et 12 % selon la SCPI) sont déduits à la sortie. Si vous achetez une part à 200 € avec 10 % de frais, et que vous revendez immédiatement, vous ne récupérez que 180 €. Ces frais ne sont amortis qu'après plusieurs années de distributions régulières.
Comment la valeur de part est-elle fixée ?
La valeur de part ne fluctue pas chaque jour comme en bourse. Elle est révisée au minimum tous les six mois, selon un processus encadré par l'AMF (Autorité des marchés financiers, le régulateur français des investissements).
Le mécanisme fonctionne en deux étapes. D'abord, un expert immobilier indépendant évalue la valeur vénale de chaque immeuble détenu par la SCPI. Cette évaluation est actualisée tous les semestres et réalisée en se rendant physiquement sur place tous les cinq ans. Ensuite, la société de gestion calcule la valeur de reconstitution : valeur des immeubles + actifs financiers (liquidités, créances) + frais nécessaires pour racheter le tout à l'identique, le tout divisé par le nombre de parts.
La règle clé : le prix de souscription doit rester dans une fourchette de ±10 % autour de la valeur de reconstitution, conformément à l'article L.214-94 du Code monétaire et financier. Si le prix s'éloigne trop de la valeur réelle — en hausse ou en baisse — la société de gestion est contrainte de l'ajuster, sous contrôle de l'AMF.
La valeur de reconstitution est donc le baromètre de référence. Un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution signifie que vous achetez légèrement en dessous de la valeur réelle des actifs — ce qu'on appelle une décote. Un prix supérieur signifie une surcote, signe que la SCPI devra peut-être baisser son prix à l'avenir.
Pourquoi la valeur de part peut-elle baisser ?
La valeur de part suit la valeur du patrimoine immobilier. Si les prix de l'immobilier baissent, la valeur de reconstitution recule, et la société de gestion doit abaisser le prix de souscription pour rester dans la fourchette réglementaire.
Cela s'est produit concrètement en 2022-2023, quand la hausse des taux d'intérêt a fait reculer les prix de l'immobilier de bureaux. Voici deux exemples réels :
- Buroboutic (Fiducial Gérance) : prix de souscription abaissé de 267 € à 230 € en octobre 2023, soit une baisse de 13,86 %.
- Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM) : baisse de -1,2 % à 168 € en 2023, après une correction de la valeur des bureaux franciliens de -22 % sur l'année.
Ces baisses de prix ne signifient pas nécessairement une perte si vous avez encaissé des distributions régulières sur plusieurs années. Mais elles rappellent que la valeur de part d'une SCPI n'est pas garantie, contrairement au capital d'un Livret A ou d'un fonds euros en assurance vie.
Pour aller plus loin sur les risques et les indicateurs de performance d'une SCPI, consultez notre guide complet sur investir en SCPI.
SCPI à capital variable vs capital fixe : un impact sur le prix ?
Oui. Le mode de fonctionnement de la SCPI change la manière dont le prix de part évolue.
Dans une SCPI à capital variable (la plus courante), la société de gestion fixe directement le prix de souscription. Vous achetez et revendez vos parts directement auprès de la société, qui crée ou rembourse des parts selon les flux. Le prix change uniquement quand la société décide de le réviser.
Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est plafonné. En dehors des périodes d'augmentation de capital, vous devez passer par le marché secondaire pour acheter ou vendre. Là, le prix n'est plus fixé par la société de gestion mais par l'offre et la demande entre vendeurs et acheteurs. Il peut donc s'écarter — à la hausse comme à la baisse — du prix de référence. Les échanges ont lieu lors de séances de confrontation hebdomadaires ou mensuelles organisées par la société de gestion.
Dans les deux cas, la valeur de reconstitution reste le repère réglementaire que la société de gestion doit respecter. L'actif net de la SCPI, qui mesure la valeur totale des actifs moins les dettes, est la base de ce calcul. Pour comprendre comment ce concept s'applique aux fonds classiques (actions, obligations), lisez notre page sur la valeur liquidative d'un fonds classique.
Sources officielles : AMF — Guide SCPI (pierre-papier) et ASPIM — Statistiques SCPI 2025. Pour les termes du lexique financier : lexique de l'épargne.
Termes liés
Questions fréquentes
Non. Le prix d'une part de SCPI peut baisser. Ce n'est pas un placement garanti. La valeur de part dépend directement de la valeur vénale des immeubles détenus par la SCPI, évaluée par un expert indépendant tous les six mois. Si les prix de l'immobilier baissent, la valeur de reconstitution recule, et la société de gestion peut — voire doit, sous peine de sanction AMF — abaisser le prix de souscription. En 2023, plusieurs SCPI de bureaux ont réduit leur prix de part de 7 % à 14 % suite à la correction du marché immobilier.
La valeur liquidative (VL) d'un fonds actions ou obligataire est calculée chaque jour ouvré, parfois en continu pour les ETF. Elle reflète directement les cours de bourse. La valeur de part d'une SCPI, elle, est recalculée au minimum tous les six mois, sur la base d'une expertise de l'immobilier physique. Il n'y a pas de cotation en bourse. Autre différence : le prix de vente d'une SCPI (valeur de retrait) est toujours inférieur au prix d'achat (prix de souscription), car les frais d'entrée sont déduits à la sortie.
Oui, il existe deux façons de perdre. D'abord, si vous revendez vos parts à un prix inférieur à votre prix d'achat : cela arrive si la SCPI a dévalorisé ses parts entre votre entrée et votre sortie. Ensuite, les frais d'entrée (7 % à 12 %) ne sont récupérés qu'après plusieurs années de distribution. Si vous sortez trop tôt, vous avez payé des frais sans les amortir. À titre d'information, le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025 (ASPIM) — mais ce rendement passé ne garantit pas le rendement futur, ni la valeur des parts.
Comparez le prix de souscription à la valeur de reconstitution. Si le prix de souscription est proche de la valeur de reconstitution (moins de 5 % d'écart), la part est correctement valorisée. Si le prix de souscription dépasse la valeur de reconstitution de plus de 10 %, la réglementation AMF impose une baisse — c'est un signal d'alerte. Ces données figurent dans le rapport annuel de chaque SCPI, disponible auprès de la société de gestion. La base GECO de l'AMF liste les SCPI agréées, mais pas leurs valorisations détaillées : consultez directement les documents de la SCPI.