IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière : définition, barème et calcul 2026
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est un impôt annuel dû par les ménages dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €. Il a remplacé l'ISF en 2018 en limitant la taxation aux seuls biens immobiliers.
Vous êtes redevable de l'IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier au 1er janvier 2026 dépasse 1 300 000 €. L'impôt est calculé sur un barème progressif qui démarre à 0 % et peut atteindre 1,5 % au-delà de 10 millions d'euros.
Les informations fournies sont à titre éducatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Tout placement comporte des risques, y compris la perte de capital. Consultez un conseiller financier avant de prendre une décision.
Qu'est-ce que l'IFI ?
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est un impôt annuel sur le patrimoine. Il s'applique uniquement aux biens et droits immobiliers — maisons, appartements, terrains, parts de SCPI, etc. Les actions en Bourse, l'assurance-vie ou les liquidités en banque n'entrent pas dans son calcul.
Il a été créé par la loi de finances pour 2018, qui a simultanément supprimé l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). La grande différence : l'ISF taxait l'ensemble du patrimoine ; l'IFI ne cible que l'immobilier. Un entrepreneur qui détient sa fortune en actions n'est plus concerné. Un propriétaire foncier avec un parc immobilier important, lui, l'est toujours.
| Critère | ISF (avant 2018) | IFI (depuis 2018) |
|---|---|---|
| Actifs taxés | Tout le patrimoine (immobilier, actions, assurance-vie, liquidités, voitures…) | Uniquement l'immobilier (détention directe et indirecte) |
| Seuil d'entrée | 1 300 000 € | 1 300 000 € (inchangé) |
| Barème | 0 % à 1,5 % | 0 % à 1,5 % (identique) |
| Assurance-vie taxée ? | Oui | Non |
Qui est concerné par l'IFI ?
Vous êtes redevable de l'IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Le calcul porte sur le foyer fiscal dans sa globalité (vous, votre conjoint ou partenaire de PACS, et vos enfants mineurs).
Selon les chiffres de la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques), 186 000 foyers étaient redevables de l'IFI en 2024, pour un total de 2,2 milliards d'euros de recettes fiscales, soit une hausse de 11 % par rapport à 2023. Cela représente environ 0,6 % des foyers fiscaux français.
Les non-résidents fiscaux sont aussi concernés, mais uniquement pour leurs biens immobiliers situés en France.
Quels biens sont imposables à l'IFI ?
L'IFI vise les biens immobiliers détenus directement (en votre nom) ou indirectement (via des sociétés).
Biens en détention directe
- Immeubles bâtis : maisons, appartements, garages, caves, parkings
- Terrains non bâtis : terrains à bâtir, terrains agricoles
- Résidence principale : imposable, mais avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale
Exemple concret : votre résidence principale est estimée à 700 000 €. Pour l'IFI, vous déclarez 700 000 € × 70 % = 490 000 €. L'abattement de 30 % vous permet d'économiser 10 500 € d'impôt (30 % × 700 000 € × 1,5 % taux marginal approximatif).
Biens en détention indirecte
- Parts de SCI (Société Civile Immobilière) : à hauteur de la fraction représentant l'immobilier
- Parts de SCPI : selon le ratio IFI publié annuellement par la société de gestion
- Parts d'OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : fraction immobilière uniquement
- Actions de sociétés immobilières : si plus de 50 % des actifs sont immobiliers
Biens exonérés
| Catégorie | Exonération | Conditions |
|---|---|---|
| Biens professionnels | 100 % | Utilisé pour l'activité principale du contribuable |
| Bois et forêts | 75 % | Engagement de gestion durable 30 ans |
| Baux ruraux à long terme | 75 % | Bail d'au moins 18 ans, plafond 101 897 € d'exonération totale |
Actifs totalement exclus de l'IFI (même s'ils valent des millions) : assurance-vie, actions cotées ou non cotées (hors sociétés à prépondérance immobilière), liquidités, livrets bancaires, automobiles, œuvres d'art, bijoux.
Comment calculer son IFI ?
L'IFI se calcule sur un barème progressif — comme l'impôt sur le revenu. Plus votre patrimoine est élevé, plus le taux appliqué à la tranche supérieure est fort. Et si votre patrimoine net dépasse le seuil de 1 300 000 €, le calcul remonte jusqu'à 800 000 € (pas zéro).
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Exemple chiffré : patrimoine immobilier net de 2 000 000 €
Supposons un foyer avec les actifs suivants au 1er janvier 2026 :
- Résidence principale : 900 000 € → 630 000 € après abattement de 30 %
- Appartement locatif : 800 000 €
- Parts de SCPI : 200 000 € (ratio IFI 90 % → 180 000 €)
- Crédit immobilier restant dû : −610 000 €
Patrimoine net taxable = 630 000 + 800 000 + 180 000 − 610 000 = 1 000 000 €
Dans ce cas : le patrimoine net est inférieur à 1 300 000 €, donc aucun IFI dû. Ajoutons maintenant un second appartement de 500 000 € sans crédit :
Patrimoine net taxable = 1 000 000 + 500 000 = 1 500 000 €
Calcul de l'IFI :
- Tranche 0 – 800 000 € : 800 000 × 0 % = 0 €
- Tranche 800 001 – 1 300 000 € : 500 000 × 0,5 % = 2 500 €
- Tranche 1 300 001 – 1 500 000 € : 200 000 × 0,7 % = 1 400 €
- IFI brut total = 3 900 €
Mécanisme de décote : pour un patrimoine entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une réduction s'applique pour éviter un effet de seuil brutal. Elle est calculée ainsi : 17 500 € − (1,25 × patrimoine net taxable). Pour 1 500 000 €, la décote ne s'applique plus (elle est nulle au-delà de 1 400 000 €).
L'IFI à payer est donc 3 900 €.
Quelles dettes peut-on déduire ?
Vous pouvez déduire les dettes liées à votre patrimoine immobilier imposable, à condition qu'elles existent au 1er janvier et soient à la charge de votre foyer fiscal. Les principales dettes déductibles sont :
- Crédits immobiliers : le capital restant dû sur vos emprunts pour l'acquisition de biens imposables
- Crédits travaux : pour des travaux sur des biens imposables (rénovation, agrandissement)
- Impôts fonciers : taxe foncière due au 1er janvier
En revanche, certaines dettes ne sont pas déductibles : les crédits à la consommation, les dettes non liées à l'immobilier, et l'impôt sur le revenu lui-même.
Attention à la règle anti-abus : si votre patrimoine net dépasse 5 000 000 € et que vos dettes représentent plus de 60 % de ce total, l'excédent de dettes n'est déductible qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.
Comment réduire légalement son IFI ?
Plusieurs stratégies permettent de réduire son IFI sans enfreindre la loi. Aucune n'est une solution miracle — chacune a ses contraintes et ses coûts.
1. Le don à une fondation reconnue d'utilité publique
C'est la stratégie la plus simple et la plus immédiate. Un don ouvre droit à une réduction d'IFI de 75 % du montant versé, dans la limite de 50 000 € de réduction par an.
Exemple : vous êtes redevable de 10 000 € d'IFI. Un don de 13 334 € à une fondation éligible (× 75 % = 10 000 €) efface intégralement votre impôt. Vous avez "dépensé" 13 334 € au lieu de 10 000 €, mais une partie va à une cause que vous choisissez.
2. Le démembrement de propriété
En donnant la nue-propriété d'un bien à vos enfants tout en conservant l'usufruit, vous gardez l'usage du bien mais réduisez sa valeur dans votre patrimoine IFI. Attention : c'est l'usufruitier (vous) qui déclare la valeur en pleine propriété — la réduction n'est pas automatique. Le véritable gain vient quand le bien sort entièrement du patrimoine (donation de la pleine propriété).
3. L'investissement en nue-propriété
À l'inverse, acheter la nue-propriété d'un bien (sans l'usufruit) permet de ne rien déclarer à l'IFI pendant la durée du démembrement, généralement 15 à 20 ans. C'est l'usufruitier (souvent un bailleur social) qui déclare la valeur totale.
4. L'investissement dans les bois et forêts
Un groupement forestier — GFI (Groupement Forestier d'Investissement) ou GFF (Groupement Foncier Forestier) — peut permettre une exonération de 75 % de la valeur investie, sous conditions de gestion durable et d'engagement de conservation. C'est un investissement long terme, peu liquide, mais fiscalement efficace pour les gros patrimoines.
5. Le plafonnement IFI
Si la somme de votre IFI et de votre impôt sur le revenu dépasse 75 % de vos revenus annuels, l'excédent est restitué. Ce mécanisme s'applique spontanément : si vous payez 30 000 € d'IFI et 10 000 € d'IR pour des revenus de 40 000 €, la somme (40 000 €) représente 100 % de vos revenus — le plafond de 75 % vous permet d'obtenir un remboursement de 10 000 €.
Comment déclarer l'IFI ?
La déclaration IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, chaque printemps. Vous devez remplir l'annexe 2042-IFI, jointe automatiquement à votre espace fiscal en ligne si vous êtes concerné.
Étapes principales :
- Estimez la valeur vénale de chaque bien immobilier au 1er janvier de l'année. La valeur vénale est le prix qu'un acheteur raisonnable accepterait de payer sur le marché libre.
- Appliquez les abattements : 30 % sur la résidence principale, exonérations partielles ou totales selon les cas.
- Déduisez les dettes déductibles (capital restant dû, taxe foncière…).
- Calculez le patrimoine net taxable. S'il dépasse 1 300 000 €, vous remplissez le formulaire 2042-IFI.
- Appliquez le barème pour obtenir l'IFI brut, puis déduisez les réductions (dons, plafonnement).
En cas de doute sur l'estimation d'un bien, vous pouvez consulter les bases de données de référence (DVF — Demandes de Valeurs Foncières, disponible sur app.dvf.etalab.gouv.fr) ou mandater un notaire ou expert immobilier.
Pour aller plus loin sur la fiscalité de votre épargne :
- Fiscalité de l'assurance-vie — les règles d'imposition des rachats et des successions
- Fiscalité du PEA — exonération d'IR après 5 ans
- La flat tax (PFU 31,4 %) — comment fonctionne l'imposition forfaitaire sur les revenus financiers
- Investissement immobilier — rendements, fiscalité et stratégies patrimoniales
La rédaction de Place des Épargnants
Rédaction spécialisée épargne, placement et investissement