Simulateur SCPI : estimez vos revenus locatifs

Comment fonctionne le taux de distribution d'une SCPI ?

Le taux de distribution (TD) est l'indicateur de référence du rendement d'une SCPI, défini par l'ASPIM depuis 2022. Il correspond au dividende brut annuel par part divisé par le prix de souscription de la part au 1er janvier de l'année de référence.

Ce taux est différent du taux de rendement interne (TRI), qui intègre également la variation du prix de la part sur la durée de détention. Le taux de distribution ne reflète que les loyers distribués, pas la revalorisation (ou dépréciation) du capital.

• SCPI de rendement : objectif de revenus réguliers, investissement en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, santé). TD moyen 2024 : ~4,5 %.
• SCPI diversifiées / européennes : exposition à l'immobilier européen, souvent avec avantages fiscaux liés aux conventions fiscales (revenus soumis à la fiscalité locale, pas à la flat tax française).
• SCPI fiscales : avantage fiscal en contrepartie d'un rendement plus faible (Pinel, Malraux, Déficit foncier).

Les frais de souscription (8 à 12 % en moyenne) sont à intégrer dans le calcul du rendement réel sur longue période. La liquidité des SCPI est également moins immédiate que celle des livrets ou ETF.

Fiscalité des revenus SCPI : revenus fonciers et flat tax

La fiscalité des revenus de SCPI dépend de la nature des revenus distribués et de la localisation des biens détenus par la SCPI :

• Revenus fonciers (régime par défaut pour SCPI françaises) : les loyers sont imposés au barème progressif de l'IR, dans la catégorie des revenus fonciers. S'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Avec un TMI de 30 %, le taux global d'imposition atteint 47,2 %.
• SCPI européennes : les revenus de biens situés hors de France sont généralement exonérés d'IR français (convention fiscale), mais soumis à la fiscalité locale. Ils peuvent toutefois être retenus pour le calcul du taux effectif moyen, augmentant ainsi l'impôt sur vos autres revenus.
• Flat tax applicable : uniquement sur les revenus financiers de la SCPI (intérêts de placements de trésorerie), pas sur les loyers. La flat tax ne s'applique généralement pas aux revenus fonciers des SCPI.

Le régime fiscal des SCPI peut être complexe selon la structure du portefeuille. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal pour optimiser la détention de parts de SCPI (en direct, via assurance-vie, via une SCI soumise à l'IS, etc.).

Sources : AMF — SCPI, ASPIM — Données marché. Rédigé par La rédaction de Place des Épargnants. Dernière mise à jour : juin 2026.