Avis Remake Live 2026 : la SCPI sans frais à 7,05 % qui investit utile
8.2/10
Notre verdict
Remake Live
SCPI diversifiée européenne — agréée AMF depuis 2021 — label ISR
Remake Live est l'une des rares SCPI à combiner quatre années consécutives au-dessus de 7 %, des frais d'entrée à 0 % et une poche sociale unique sur le marché. Le modèle économique repose sur des frais de gestion plus élevés (18 %) et des frais de sortie avant 5 ans. À considérer sur un horizon minimum de 8 ans.
Les informations fournies sont à titre éducatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Tout placement comporte des risques, y compris la perte de capital. Consultez un conseiller financier avant de prendre une décision.
Tableau de synthèse Remake Live
| Critère | Détail |
|---|---|
| Note Place des Épargnants | 8,2 / 10 |
| Taux de distribution 2025 | 7,05 % (moyenne marché : 4,91 % — source ASPIM) |
| Dividende par part 2025 | 14,38 € |
| Prix de la part | 204 € (stable depuis 2024) |
| Capitalisation (T1 2026) | 882 M€ |
| Nombre d'associés (T1 2026) | 12 333 |
| TOF (T1 2026) | 99,16 % |
| WALB (durée résiduelle des baux) | 9,46 ans |
| Frais de souscription | 0 % |
| Frais de gestion | 18 % TTC des loyers (déduits avant distribution) |
| Frais de sortie | 5 % TTC si retrait dans les 5 premières années |
| Minimum de souscription | 204 € (1 part) |
| Délai de jouissance | 1er jour du 4e mois suivant la souscription |
| Fréquence des dividendes | Mensuelle |
| Agrément | SGP agréée AMF (GP-202174) |
| Création | Février 2022 — SCPI à capital variable |
| Label | ISR immobilier (depuis mai 2022) |
| Indicateur de risque | 3 / 7 |
Sources : Remake AM (données officielles T1 2026), MeilleureSCPI.com, ASPIM. N/C : données non disponibles dans les sources consultées à la date de publication.
Points forts et points faibles
| Points forts | Points faibles |
|---|---|
| 0 % de frais d'entrée : 100 % du capital investi dès le premier jour | Frais de gestion à 18 % TTC — nettement au-dessus de la moyenne (12-14 %) |
| 4 années consécutives au-dessus de 7 % de distribution | Objectif cible 2026 actualisé à 5,5 % — plus conservateur que les années précédentes |
| Patrimoine fortement diversifié (71 actifs, 9 pays, 6 secteurs) | Frais de sortie de 5 % si retrait avant 5 ans |
| WALB de 9,46 ans : visibilité locative rare sur le marché | Disponibilité en assurance-vie limitée depuis début 2025 |
| Poche sociale unique : 5-10 % de la collecte en logement abordable | Société jeune (2022) : 4 ans d'historique seulement |
| Label ISR immobilier, dividendes mensuels, ticket unitaire à 204 € | Forte exposition UK (29,79 %) : risque de change livre sterling/euro |
Qui est Remake Asset Management ?
Remake Asset Management est une société de gestion fondée fin 2021 par Nicolas Kert (Président) et David Seksig (Directeur Général). Les deux fondateurs cumulent 35 ans d'expérience dans la gestion de fonds immobiliers, acquise chez des acteurs tels qu'Amundi, Generali, Perial AM, Swiss Life REIM et Novaxia Investissement.
La société a reçu son agrément AMF sous le numéro GP-202174 le 15 décembre 2021. Elle est indépendante de tout groupe bancaire ou assureur, avec un capital initial de 1,2 million d'euros. Aucune sanction réglementaire n'a été prononcée depuis sa création.
La philosophie de départ : réconcilier performance financière et utilité sociale. Remake investit dans l'immobilier professionnel des métropoles en transition, avec une conviction que les actifs proches des besoins économiques locaux résistent mieux aux cycles. Remake gère aujourd'hui deux véhicules : Remake Live (capital variable, lancée en 2022) et Remake UK 2025 (SCPI à capital fixe, dédiée au Royaume-Uni, lancée en septembre 2025).
Quelles performances depuis le lancement ?
Historique des taux de distribution 2022-2025
Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) mesure le rendement annuel versé aux associés, net des frais de gestion.
| Année | Taux de distribution | Dividende brut / part | vs moyenne SCPI (ASPIM) |
|---|---|---|---|
| 2022 | 7,64 % | 15,29 € | +3,5 pts (moy. 4,53 %) |
| 2023 | 7,79 % | 15,58 € | +3,3 pts (moy. 4,52 %) |
| 2024 | 7,50 % | 15,29 € | +2,8 pts (moy. 4,72 %) |
| 2025 | 7,05 % | 14,38 € | +2,1 pts (moy. 4,91 %) |
Sources : Remake AM (données officielles), Primaliance.com, ASPIM — performances SCPI 2025 (moyenne marché 4,91 %). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Sur ses quatre exercices complets, Remake Live n'est jamais descendue sous 7 %. La tendance est en légère baisse depuis le pic de 2023 (7,79 %), mais le taux reste nettement au-dessus de la moyenne du marché. L'objectif 2026 affiché par la société de gestion est de 5,5 % — non garanti. Cet objectif conservateur reflète un contexte immobilier européen encore sous pression.
Exemple chiffré : si vous avez investi 5 000 € dans Remake Live en 2022 (environ 24 parts à 200 €), vous avez perçu 24 × 14,38 € = 345 € en 2025. Depuis le lancement, les dividendes cumulés représentent environ 24 × (15,29 + 15,58 + 15,29 + 14,38) € = environ 1 453 € bruts sur 4 ans. Votre capital reste à 204 € par part (aucune revalorisation ni dévaluation depuis 2024).
Le modèle sans frais d'entrée : comment ça marche ?
La promesse est limpide : vous placez 1 000 €, 1 000 € sont investis en immobilier. Pas de commission prélevée à l'entrée.
Mais aucun modèle économique ne fonctionne sans revenus. Remake AM se rémunère différemment, via deux mécanismes :
- Frais de gestion élevés : 18 % TTC des produits locatifs encaissés, contre 12 à 14 % chez la majorité des SCPI. Ces frais sont déduits avant le calcul du taux de distribution — le 7,05 % affiché est net de ces 18 %.
- Frais de sortie anticipée : 5 % TTC si vous revendez vos parts dans les 5 premières années suivant votre souscription. Passé ce délai, aucun frais de sortie n'est prévu.
Comparaison directe : pour un investisseur qui reste 10 ans, le modèle Remake est généralement plus avantageux que celui d'une SCPI à 12 % de frais d'entrée. Le seuil d'équivalence se situe entre 3 et 5 ans selon les hypothèses de rendement. Pour les horizons courts (moins de 5 ans), les frais de sortie de 5 % effacent une partie des gains.
| Type de frais | Taux | Quand ? |
|---|---|---|
| Frais de souscription | 0 % | À l'entrée |
| Frais de gestion (commission de gestion) | 18 % TTC des loyers | Annuellement (déduits avant distribution) |
| Commission d'acquisition | 5 % TTC du prix d'achat | À chaque acquisition d'actif |
| Frais de sortie anticipée | 5 % TTC | Si retrait dans les 5 premières années |
Source : Remake AM (note d'information officielle). Vérifiez les conditions en vigueur avant de souscrire.
Quels actifs dans le portefeuille Remake Live ?
Au 31 mars 2026, Remake Live détient 71 actifs répartis dans 9 pays européens, pour une surface totale de 428 412 m² et 96 locataires.
La stratégie repose sur deux convictions : la diversification géographique large (74 % hors France) et la diversification sectorielle — refus de concentrer le risque sur un seul type d'immobilier.
Répartition géographique (T1 2026) :
| Pays | Part du patrimoine |
|---|---|
| Royaume-Uni | 29,79 % |
| France | 23,88 % |
| Espagne | 10,01 % |
| Irlande | 9,57 % |
| Pays-Bas | 9,34 % |
| Pologne | 7,83 % |
| Allemagne | 5,41 % |
| Italie | 3,34 % |
| Portugal | 0,84 % |
Répartition sectorielle (fin 2025) :
| Secteur | Part du patrimoine |
|---|---|
| Bureaux | 40,0 % |
| Santé et éducation | 19,6 % |
| Locaux d'activité et entrepôts | 15,1 % |
| Commerce | 11,6 % |
| Hôtellerie | 8,9 % |
| Résidentiel (poche sociale) | 3,4 % |
Point de vigilance : la forte exposition au Royaume-Uni (29,79 %) introduit un risque de change livre sterling / euro. Une dépréciation de la livre réduit mécaniquement les revenus perçus en euros par les associés français. Ce risque est partiellement compensé par la diversification dans les 8 autres pays.
Le TOF (Taux d'Occupation Financier) de 99,16 % au T1 2026 confirme que presque tous les immeubles sont loués et génèrent des loyers. La WALB (durée résiduelle moyenne des baux) de 9,46 ans est exceptionnellement élevée : les locataires ont encore en moyenne plus de 9 ans à courir sur leurs baux. C'est une garantie de visibilité sur les revenus futurs que peu de SCPI peuvent afficher.
La poche sociale : une originalité unique sur le marché
Remake Live est l'une des rares SCPI de rendement à intégrer une dimension sociale structurelle dans son mandat d'investissement.
Entre 5 % et 10 % de la collecte totale est obligatoirement consacrée à une "poche sociale" : des logements PLUS (logements locatifs à loyers maîtrisés) et PLS (Prêt Locatif Social) dans les zones urbaines tendues, où la demande de logement abordable excède largement l'offre.
En chiffres : au T1 2025, 30,1 millions d'euros avaient été engagés dans cette poche, permettant de financer 214 logements sociaux en partenariat avec trois bailleurs sociaux. Un exemple concret : Remake Live a investi dans une résidence sociale à Lyon en 2025.
Ces actifs sociaux contribuent au rendement global de la SCPI comme n'importe quel autre actif immobilier — les loyers sont versés par les bailleurs sociaux, dans le cadre de baux à long terme. Pour l'investisseur, la poche sociale n'est pas un sacrifice de rendement : c'est une diversification vers un type d'actif à baux stables et à locataire institutionnel.
C'est aussi ce positionnement qui a permis à Remake Live d'obtenir le label ISR immobilier dès le 24 mai 2022, soit trois mois après son lancement — un délai très court qui reflète la conception ESG intégrée dès l'origine.
Quelle fiscalité pour les porteurs de parts ?
La fiscalité de Remake Live présente un avantage significatif lié à sa forte exposition européenne.
Pour un particulier en France, les revenus fonciers d'une SCPI subissent deux niveaux d'imposition :
- L'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition (TMI : 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %)
- Les prélèvements sociaux de 17,2 % (CSG, CRDS)
Or, les revenus fonciers issus d'immeubles situés hors de France sont exonérés des prélèvements sociaux français (17,2 %), en application des conventions fiscales bilatérales. Au T1 2026, 76 % des actifs de Remake Live se trouvent hors de France, ce qui représente une économie fiscale concrète.
Exemple chiffré : pour 1 000 € de loyers annuels Remake Live, environ 760 € proviennent de l'étranger. Sur cette fraction, vous n'acquittez pas les 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une économie d'environ 131 € par rapport à une SCPI 100 % française.
Attention : les pays source imposent généralement leurs propres loyers selon leur fiscalité locale. La convention fiscale applicable détermine si vous bénéficiez d'un crédit d'impôt en France ou d'un taux effectif réduit. La déclaration requiert de remplir le formulaire 2047 en annexe de votre déclaration de revenus. Consultez un conseiller fiscal pour simuler votre situation personnelle.
Pour comprendre en détail la fiscalité des SCPI européennes, consultez notre guide sur la fiscalité des SCPI en 2026.
Comment souscrire à Remake Live ?
La souscription est accessible via plusieurs canaux :
- En direct sur remake.fr : processus 100 % en ligne, signature électronique. Minimum : 1 part (204 €).
- Via un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) agréé, partenaire de Remake AM.
- Via certaines plateformes d'investissement SCPI (Louve Invest, Linxea, etc.).
Conditions pratiques à retenir :
- Minimum de souscription : 1 part à 204 € — le ticket le plus bas du marché parmi les SCPI sans frais.
- Délai de jouissance : le droit aux dividendes commence le 1er jour du 4e mois suivant la souscription. Si vous souscrivez le 21 juin 2026, vos parts entrent en jouissance le 1er octobre 2026.
- Dividendes versés mensuellement — un avantage pour ceux qui souhaitent un revenu régulier.
- Revente des parts : sur le marché secondaire organisé par Remake AM, sans garantie de délai ni de prix.
Remake Live en assurance-vie : est-ce encore possible ?
Oui, mais avec des contraintes importantes à connaître avant d'investir.
Remake Live est référencée dans le contrat d'assurance-vie Generali (distribué par Linxea Vie), avec une allocation maximale de 30 % du contrat. Cela signifie que si votre contrat pèse 10 000 €, vous ne pouvez placer que 3 000 € maximum sur Remake Live.
En revanche, Linxea Spirit 2 (Spirica) ne permet plus de nouvelles souscriptions sur Remake Live depuis début 2025. La SCPI avait atteint le plafond de souscription alloué par l'assureur — comme c'était déjà le cas pour Iroko Zen.
Avant de souscrire Remake Live via une assurance-vie, vérifiez systématiquement auprès de votre assureur la disponibilité en cours. Les règles changent et les plafonds peuvent être modifiés. Notez aussi que l'investissement en SCPI via une assurance-vie ne peut généralement pas se faire à crédit.
Pour qui Remake Live est-elle adaptée ?
- L'épargnant qui commence avec un petit ticket : avec 204 €, vous pouvez entrer dans Remake Live dès 1 part. Aucune SCPI sans frais d'entrée n'offre un ticket aussi bas.
- L'investisseur avec un horizon de 8 à 10 ans : les frais de sortie disparaissent après 5 ans, et la WALB de 9,46 ans assure des revenus locatifs prévisibles sur la durée.
- Celui qui cherche une diversification européenne : avec 76 % d'actifs hors France (9 pays), Remake Live réduit l'exposition à l'immobilier hexagonal et offre un avantage fiscal sur les prélèvements sociaux.
- L'épargnant sensible à l'impact social : la poche sociale est intégrée au mandat d'investissement, pas optionnelle. Si vous voulez allier rendement et utilité publique, c'est une SCPI unique en son genre.
Remake Live n'est pas adaptée si :
- Vous avez besoin de liquidités à court terme (horizon inférieur à 5 ans — frais de sortie de 5 %).
- Vous voulez une SCPI avec un historique long : Remake Live n'a que 4 ans de track-record.
- Le risque de change livre sterling vous préoccupe (29,79 % d'actifs au Royaume-Uni).
Pour comparer Remake Live avec d'autres options, consultez notre classement des meilleures SCPI 2026. Pour comprendre les mécanismes de base avant d'investir, lisez notre guide complet sur les SCPI. Pour comprendre les étapes de souscription, consultez notre guide comment investir en SCPI. Pour comparer avec d'autres SCPI sans frais, voir l'avis Iroko Zen et l'avis Corum SCPI.
Les risques à connaître avant d'investir
Toute SCPI comporte des risques réglementairement encadrés mais réels (voir le guide AMF sur les SCPI). Pour Remake Live, les principaux :
- Risque de perte en capital : le prix de la part peut baisser si la valeur du patrimoine immobilier recule. Aucune garantie de capital n'existe.
- Risque de liquidité : les parts ne se revendent pas comme des actions. La vente s'effectue sur un marché secondaire organisé par Remake AM, sans garantie de délai. En cas de marché difficile, le délai peut s'allonger.
- Risque locatif : si des locataires cessent de payer leurs loyers ou si des immeubles restent vacants, la distribution peut baisser. Le TOF de 99,16 % et la WALB de 9,46 ans limitent ce risque à court terme.
- Risque de change : avec 29,79 % d'actifs au Royaume-Uni, une dépréciation de la livre sterling face à l'euro réduit mécaniquement les revenus perçus en euros.
- Risque de société jeune : Remake AM a 4 ans d'historique. La robustesse face à un cycle immobilier baissier prolongé reste à démontrer dans la durée.
- Risque de révision à la baisse : l'objectif 2026 de 5,5 % est inférieur aux performances passées. La tendance baissière depuis 2023 (7,79 % → 7,05 %) doit être suivie.
Avertissement AMF — Phase 1 : Ce site ne perçoit aucune rémunération de Remake AM ni d'aucun partenaire immobilier. Aucun lien de cet article n'est affilié. Le lien vers le site officiel est fourni à titre informatif uniquement. Tout investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un conseiller financier agréé avant toute décision d'investissement. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur la fiscalité des SCPI ou notre comparatif des placements immobiliers.
Questions fréquentes
Remake Asset Management est agréée par l'AMF sous le numéro GP-202174 depuis le 15 décembre 2021. Aucune sanction réglementaire n'a été prononcée à ce jour. Remake Live affiche quatre années consécutives de taux de distribution supérieur à 7 %, avec un TOF de 99,16 % au T1 2026. Comme toute SCPI, le capital n'est pas garanti et les revenus peuvent varier.
Le taux de distribution de Remake Live s'est établi à 7,05 % en 2025 (dividende de 14,38 € par part). L'objectif 2026 est fixé à 5,5 % par la société de gestion — non garanti. Ce taux cible est plus conservateur que les performances passées, dans un contexte immobilier encore sous contrainte. La moyenne du marché SCPI s'établissait à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM.
Les frais de souscription sont bien à 0 % — vous investissez 204 € et 204 € sont placés en immobilier. Mais le modèle économique repose sur des frais de gestion élevés (18 % TTC des loyers, contre 12-14 % en moyenne sur le marché) et des frais de sortie de 5 % TTC si vous revendez vos parts dans les 5 premières années. Le taux de distribution de 7,05 % est net de ces frais de gestion.
Oui, mais avec des restrictions. Remake Live est accessible sur le contrat Generali (distribué par Linxea Vie), avec une allocation maximale de 30 % du contrat. Le contrat Linxea Spirit 2 n'accepte plus de nouvelles souscriptions Remake Live depuis début 2025. Vérifiez la disponibilité auprès de votre assureur ou conseiller avant de souscrire via cette enveloppe.
La poche sociale est une originalité unique de Remake Live : entre 5 % et 10 % de la collecte totale est investie en logements sociaux et très sociaux dans les zones tendues (PLUS et PLS). Au T1 2025, 30,1 millions d'euros avaient déjà été engagés, finançant 214 logements en partenariat avec 3 bailleurs sociaux. Cette poche contribue au rendement global de la SCPI tout en répondant à des besoins d'utilité publique.