La loi Malraux est-elle soumise au plafond des niches fiscales de 10 000 € ?

Non. Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt Malraux est totalement exclue du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an). Vous pouvez donc cumuler un investissement Malraux avec d'autres réductions d'impôt (crédit d'impôt, SOFICA…) sans dépasser un plafond. C'est l'un des rares dispositifs fiscaux immobiliers sans ce frein. Source : art. 199 tervicies CGI.

Quelle est la différence entre la loi Malraux et la loi Monuments Historiques ?

La loi Malraux offre une réduction d'impôt de 22 ou 30 % des travaux (plafonnée à 400 000 € sur 4 ans), avec une durée d'engagement de location de 9 ans. La loi Monuments Historiques permet une déduction illimitée des charges et travaux du revenu global, sans plafond de travaux ni plafonnement, mais exige une conservation du bien pendant 15 ans. Malraux convient aux TMI 41–45 % ; Monuments Historiques aux TMI 45 % avec charges très élevées.

Peut-on investir en loi Malraux sans acheter un immeuble entier ?

Oui. Les SCPI Malraux (Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales) permettent d'accéder au dispositif dès 10 000 € environ. Vous achetez des parts de SCPI ; la société réalise les travaux et vous transmettez la quote-part de réduction d'impôt. L'engagement de conservation des parts est de 15 ans. C'est une option pour ceux qui ne veulent pas gérer un bien en direct.

Que se passe-t-il si la réduction Malraux dépasse mon impôt dû ?

La réduction d'impôt Malraux non imputée (car supérieure à l'impôt dû) est reportable sur les 3 années suivantes. Par exemple, si votre réduction de 30 000 € dépasse votre impôt de 20 000 € l'année N, les 10 000 € restants peuvent s'imputer sur l'impôt des années N+1, N+2 ou N+3. Ce report ne s'applique qu'aux projets dont le permis a été déposé depuis le 1er janvier 2017.

La loi Malraux est-elle cumulable avec le déficit foncier ?

Non, pas sur les mêmes dépenses. Les travaux retenus dans le calcul de la réduction Malraux ne peuvent pas simultanément générer un déficit foncier. Les deux mécanismes sont exclusifs l'un de l'autre pour les mêmes charges. En revanche, sur un autre bien (location nue au régime réel), vous pouvez continuer à générer du déficit foncier indépendamment.

Loi Malraux 2026 : réduction d'impôt jusqu'à 120 000 €

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de réduire votre impôt en finançant la restauration d'immeubles anciens situés dans des zones patrimoniales protégées. Contrairement à la plupart des niches fiscales, elle ne rentre pas dans le plafond de 10 000 €/an.

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux (du nom du ministre de la Culture André Malraux, 1962) est un dispositif fiscal qui encourage la restauration complète d'immeubles anciens dans des zones patrimoniales protégées. En échange, le propriétaire bénéficie d'une réduction directe de son impôt sur le revenu, proportionnelle au montant des travaux.

Attention à bien distinguer les termes : il s'agit d'une réduction d'impôt (déduite de l'impôt dû, en bas de déclaration), et non d'une déduction de revenu (qui vient réduire la base imposable). La différence est importante : si vous devez 50 000 € d'impôt et bénéficiez d'une réduction Malraux de 30 000 €, vous ne payez plus que 20 000 €.

Base légale : article 199 tervicies du Code général des impôts. Les modalités d'application sont détaillées dans la doctrine fiscale BOFIP – BOI-IR-RICI-200.

Quelles zones sont éligibles à la loi Malraux ?

En 2026, le dispositif Malraux s'applique exclusivement aux immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR). Ces zones ont été créées par la loi LCAP du 7 juillet 2016 et regroupent les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP.

La France compte plus de 900 SPR. Les principales villes concernées incluent :

Grandes métropoles : Paris (Marais, Faubourg Saint-Germain), Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Rouen
Villes moyennes programme « Cœur de Ville » : Troyes, Avignon, Dijon, Orléans, Poitiers, Tours, Amiens, Nancy
Centres historiques classés : Aix-en-Provence, Montpellier, Nantes, Chartres

Point important pour 2026 : l'extension aux Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et aux quartiers NPNRU (politique de la ville) a pris fin le 31 décembre 2024 et n'a pas été prorogée par les lois de finances 2025 et 2026. Seuls les SPR restent éligibles.

Pour vérifier si un bien est situé en SPR, consultez le site impots.gouv.fr ou la liste tenue par le Ministère de la Culture.

Quels taux de réduction s'appliquent ?

Le taux dépend du type de plan de protection couvrant le SPR où se situe l'immeuble :

Zone SPR	Taux	Exemples de villes
SPR avec PSMV approuvé (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur)	30 %	Paris (Marais), Lyon (Vieux-Lyon), Bordeaux, Strasbourg
SPR avec PVAP approuvé (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine)	22 %	Nombreuses villes moyennes labellisées

Ces taux s'appliquent sur les travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur 4 années consécutives (plafond global, pas annuel). La réduction maximale est donc de 120 000 € (taux 30 %) ou 88 000 € (taux 22 %).

Comment fonctionne concrètement le mécanisme ?

Voici le déroulement typique d'une opération Malraux :

Acquisition du bien : vous achetez un appartement ou un immeuble dans un SPR éligible. Le prix comprend en général le foncier + le montant estimé des travaux.
Obtention du permis : un architecte dépose un permis de construire ou une déclaration préalable. L'Architecte des Bâtiments de France (ABF) doit valider les travaux prévus.
Réalisation des travaux : les travaux de restauration sont supervisés par un professionnel agréé. Seules les dépenses réellement payées ouvrent droit à réduction.
Imputation de la réduction : chaque année pendant les travaux, vous déclarez les dépenses payées. La réduction d'impôt s'impute sur votre impôt dû de l'année correspondante.
Mise en location : dans les 12 mois suivant la fin des travaux, vous louez le bien nu (sans meubles) à un locataire qui en fait sa résidence principale.
Période d'engagement : vous maintenez la location pendant 9 ans minimum.

Point clé : la réduction non imputée (parce que supérieure à votre impôt dû) est reportable sur les 3 années suivantes (projets avec permis déposé depuis janvier 2017). Elle n'est pas remboursée, mais ne se perd pas.

Exemple chiffré : votre réduction d'impôt réelle

Hypothèses : immeuble situé dans un SPR avec PSMV (taux 30 %), travaux de 300 000 € répartis sur 3 ans (100 000 € par an), contribuable avec un impôt annuel de 45 000 €.

Année	Travaux payés	Réduction (30 %)	Impôt avant Malraux	Impôt après Malraux
Année 1	100 000 €	30 000 €	45 000 €	15 000 €
Année 2	100 000 €	30 000 €	45 000 €	15 000 €
Année 3	100 000 €	30 000 €	45 000 €	15 000 €
Total	300 000 €	90 000 €	135 000 €	45 000 €

Sur 3 ans, ce contribuable économise 90 000 € d'impôts grâce à la loi Malraux. Il reste ensuite propriétaire d'un bien restauré en cœur de ville, qui peut prendre de la valeur et générer des loyers pendant 9 ans.

Conditions et obligations à respecter

Conditions liées au bien immobilier

L'immeuble doit être situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV ou PVAP approuvé.
Il doit s'agir d'un immeuble bâti ancien destiné principalement à l'habitation après restauration.
Le bien doit être affecté à usage résidentiel (pas de locaux commerciaux purs).

Conditions liées aux travaux

Les travaux doivent porter sur la restauration complète de l'immeuble (pas seulement un appartement isolé).
Un Architecte des Bâtiments de France (ABF) doit superviser et valider les travaux. Il donne son accord lors du dépôt du permis de construire.
Seules les dépenses effectivement payées dans l'année ouvrent droit à réduction (pas d'engagement ou de factures non réglées).
Le plafond de 400 000 € est global sur 4 années consécutives — même si vous êtes propriétaire de plusieurs lots dans le même immeuble.

Conditions liées à la location

Le logement doit être loué nu (sans meubles), à titre de résidence principale du locataire.
La première mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
Durée minimale de location : 9 ans à compter de la première mise en location.
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire.
Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire : vous fixez le loyer librement, au prix du marché.

Pour qui la loi Malraux est-elle vraiment intéressante ?

La loi Malraux est une réduction d'impôt, pas une déduction. Elle n'a de valeur que si vous avez un impôt suffisant à réduire. En pratique, elle prend tout son sens à partir d'une tranche marginale d'imposition (TMI) de 41 %, et est optimale à 45 %.

Trois profils y trouvent un avantage réel :

Le cadre dirigeant ou professionnel libéral avec une forte imposition annuelle (impôt dû > 30 000 €/an) qui cherche à la réduire sur 3–4 ans tout en constituant un patrimoine immobilier.
Le chef d'entreprise qui cède son activité et se retrouve avec une plus-value imposable importante à neutraliser sur une ou plusieurs années.
L'investisseur déjà au plafond des niches fiscales (10 000 €/an) qui cherche un levier supplémentaire sans contrainte de plafonnement.

En revanche, si votre impôt annuel est inférieur à 10 000 €, d'autres dispositifs (déficit foncier, LMNP) offrent un meilleur rapport avantage / contrainte.

Loi Malraux vs Monuments Historiques vs Déficit foncier

Critère	Loi Malraux	Monuments Historiques	Déficit foncier
Type d'avantage	Réduction d'impôt	Déduction du revenu global	Déduction du revenu global
Taux / ampleur	22 % ou 30 % des travaux	100 % des charges déductibles	Jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global
Plafond travaux	400 000 € / 4 ans	Illimité	Illimité (mais plafond sur revenu global)
Niches fiscales	Hors plafond ✓	Hors plafond ✓	Hors plafond ✓
Durée d'engagement	9 ans de location	15 ans de conservation	3 ans de location
Plafond de loyer	Aucun (loyer libre)	Aucun	Aucun
TMI recommandée	41–45 %	45 %	30–45 %

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques sont toutes deux exclues du plafonnement des niches fiscales. Elles diffèrent cependant sur la nature de l'avantage. La réduction Malraux est prévisible : c'est un pourcentage fixe des travaux. La déduction Monuments Historiques dépend de votre taux marginal — elle peut être plus puissante si vos charges sont très élevées.

Pour aller plus loin, voir notre guide sur le déficit foncier.

Investir via une SCPI Malraux : une alternative accessible

Si vous ne souhaitez pas gérer un bien en direct, les SCPI Malraux (Sociétés Civiles de Placement Immobilier à fiscalité spéciale) offrent un accès simplifié au dispositif. Elles permettent d'investir dès environ 10 000 €, contre plusieurs centaines de milliers d'euros pour un immeuble en direct.

Fonctionnement : la SCPI achète des immeubles en SPR, réalise les travaux, et vous transmettez une quote-part de la réduction d'impôt proportionnelle à votre investissement.

Les différences par rapport à l'investissement en direct :

Engagement de conservation des parts : 15 ans (plus long qu'en direct).
Liquidité très réduite : les parts de SCPI Malraux ne se revendent pas facilement.
Délégation totale : vous ne gérez rien, mais vous n'avez aussi aucun contrôle sur les opérations.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement général des SCPI, consultez notre guide sur les SCPI (pierre-papier).

Points de vigilance avant d'investir

Dépassement de budget travaux : les chantiers de restauration patrimoniaux sont complexes. Les surcoûts sont fréquents, et le plafond de 400 000 € peut être atteint avant la fin des travaux.
Risques administratifs : l'ABF peut imposer des contraintes techniques coûteuses ou refuser certains projets. Les délais d'obtention des autorisations peuvent s'allonger.
Immobilisation du capital longue : entre la durée des travaux (2–4 ans) et l'engagement de location (9 ans), votre capital est immobilisé 10 à 15 ans.
Risque locatif réel : malgré l'emplacement en cœur de ville, la vacance locative ou les impayés restent possibles.
Plus-value à la revente : les travaux retenus dans la base Malraux ne sont pas intégrés dans le prix de revient pour le calcul de la plus-value. Cela peut augmenter la plus-value taxable lors de la revente.
Non-cumul avec le déficit foncier : vous ne pouvez pas cumuler la réduction Malraux et le déficit foncier sur les mêmes dépenses de travaux.

Pour comparer les différents placements immobiliers et choisir celui qui correspond à votre profil, voir notre comparatif des placements immobiliers 2026.