Avis Bricks 2026 : notre analyse du crowdfunding immobilier dès 10 €

Tableau de synthèse

Critère	Détail
Note Place des Épargnants	7,2 / 10
Type de produit	Crowdfunding immobilier — obligations
Ticket minimum	10 € par projet
Rendement moyen affiché	9,82 % brut (TRI net constaté : 7,78 %)
Durée de blocage	1 à 3 ans selon les projets
Frais investisseur	0 % (entrée, gestion) — 1,20 € par retrait au-delà de 2/an
Revenus	Mensuels (intérêts) — capital à l'échéance
Agrément	PSFP agréé AMF — FP-2023-8 (depuis 30/06/2023)
Volume investi	368 M€, 328 projets, 85 000+ investisseurs actifs
Fiscalité	Flat tax 30% (PFU) sur les intérêts
Note Trustpilot	4,1 / 5 (plus de 4 000 avis)
Fondé en	2021 — Montpellier

Points forts et points faibles

Points forts	Points faibles
Agréé PSFP par l'AMF — cadre légal solide depuis 2023	Capital bloqué 1 à 3 ans — liquidité non garantie
Accessible dès 10 € — diversification facile	Taux de défaut difficile à évaluer (base de remboursement encore réduite)
Revenus mensuels redistribués le 8 du mois	Rendement net réel (7,78%) inférieur au brut affiché (9,82%)
0% de frais à la charge de l'investisseur	Marché secondaire peu liquide en pratique
Grande variété de projets (résidentiel, commercial, hôtels…)	Risque de perte en capital en cas de défaut du porteur
Plateforme mature : 368 M€ investis en 5 ans	Historique de modèle royalties contesté par l'AMF en 2022

Comment fonctionne Bricks ?

Le modèle obligataire expliqué simplement

Bricks est une plateforme de crowdfunding immobilier. Le principe : un propriétaire veut financer l'achat ou la rénovation d'un bien immobilier. Au lieu d'emprunter uniquement à une banque, il emprunte aussi à des particuliers via Bricks.

Vous prêtez de l'argent sous forme d'obligations — chaque obligation s'appelle une "brick" et coûte 10 €. En échange, le porteur de projet s'engage à vous rembourser votre capital à une date fixée (échéance de 1 à 3 ans) et à vous verser des intérêts chaque mois en attendant.

Exemple concret : vous investissez 500 € dans un projet à 9 % sur 18 mois. Vous recevez environ 3,75 € d'intérêts par mois (soit 67 € sur la durée), puis récupérez vos 500 € à l'échéance — si le projet se déroule sans défaut ni retard.

Attention à l'historique réglementaire : entre 2021 et fin 2022, Bricks fonctionnait avec un modèle dit "royalties" — un modèle que l'AMF a qualifié de non conforme en décembre 2022. La plateforme a alors tout arrêté, refondu son modèle et obtenu l'agrément PSFP auprès de l'AMF le 30 juin 2023 (numéro FP-2023-8). Depuis, toutes les nouvelles offres sont des obligations conformes au règlement européen 2020/1503.

Quels types de biens sont financés ?

Bricks finance une grande variété de biens. On y trouve des immeubles de rapport résidentiels (les plus courants), mais aussi des hôtels, des locaux commerciaux, des vignobles, des parkings et même des campings.

Chaque bien est logé dans une SCI (Société Civile Immobilière) dédiée. L'équipe de Bricks réalise une due diligence avant chaque mise en ligne : audit technique du bien, analyse juridique du titre de propriété, étude de la solvabilité du porteur de projet et évaluation du rendement prévisionnel.

Quels sont les frais réels sur Bricks ?

C'est l'un des points forts de la plateforme : aucun frais n'est prélevé à l'investisseur à l'entrée ni en gestion.

Type de frais	Montant pour l'investisseur
Frais d'entrée	0 %
Frais de gestion annuels	0 %
Frais de retrait (virement bancaire)	1,20 € par virement au-delà de 2 retraits gratuits par an
Frais de revente sur la marketplace	Variable selon les conditions du marché secondaire

La plateforme se rémunère uniquement via les porteurs de projet : Bricks facture 5 à 10 % HT du montant total collecté pour chaque projet. Ce coût est donc supporté par l'emprunteur, pas par l'investisseur.

Source : page fonctionnement officielle de Bricks.co, vérifiée juin 2026.

Quel rendement peut-on attendre ?

Le rendement brut affiché vs le rendement net réel

Bricks affiche un rendement moyen de 9,82 % brut sur l'ensemble de ses projets (données mai 2026). Mais ce chiffre n'est pas ce que vous touchez réellement sur votre compte bancaire.

Voici ce qui réduit le rendement réel :

• La flat tax (PFU) de 30 % : les intérêts sont imposés au taux forfaitaire de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). Un rendement brut de 9,82 % donne environ 6,87 % net de fiscalité.
• Les retards et défauts : un projet en retard de 6 mois fait chuter votre TRI réel. La plateforme reconnaît elle-même un TRI net de risque constaté de 7,78 % — soit un écart de 2 points avec le brut affiché.

Exemple chiffré : vous investissez 1 000 € dans un projet à 10 % sur 24 mois. Vous attendez 200 € d'intérêts bruts. Après flat tax (30 %), il vous reste 140 €. Si le projet est en retard de 3 mois, vous perdez encore ~25 € de valeur temps. Votre gain net réel approche 115 € — soit ~5,75 % annualisé net.

Ce n'est pas mauvais, mais c'est loin des 10 % affichés en page d'accueil. La transparence sur cet écart est un critère important pour bien calibrer vos attentes.

Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?

Le crowdfunding immobilier comporte des risques réels, que Bricks mentionne lui-même sur sa page dédiée. Les voici, expliqués clairement :

• Risque de perte en capital : si le porteur de projet ne peut pas rembourser (défaillance, faillite, problème juridique sur le bien), vous pouvez perdre tout ou partie de votre mise. Ce n'est pas un risque théorique — il s'est déjà matérialisé sur d'autres plateformes du secteur.
• Risque de retard : un projet peut se prolonger au-delà de la date prévue. Vos fonds restent bloqués plus longtemps et votre TRI diminue mécaniquement.
• Risque d'illiquidité : votre argent est bloqué pendant la durée du projet. Le marché secondaire (marketplace) permet de tenter de revendre, mais sans garantie de trouver un acheteur au prix voulu.
• Sur l'interprétation du taux de défaut : Bricks annonce 3 % de taux de défaut. Mais à mai 2026, seulement 17,75 % du capital investi a été remboursé. La plateforme est jeune dans son modèle actuel (depuis 2023) et la grande majorité des projets n'ont pas encore atteint leur échéance. Ce chiffre n'est pas encore statistiquement représentatif.

Règle de bon sens : limitez l'investissement en crowdfunding immobilier à 5-10 % maximum de votre patrimoine total. Et diversifiez sur au moins 10 projets différents pour diluer le risque d'un défaut isolé.

Quelle est la fiscalité des revenus Bricks ?

Les intérêts que vous percevez sont des revenus de capitaux mobiliers. Ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), dit flat tax, au taux de 30 % :

• 12,8 % d'impôt sur le revenu
• 17,2 % de prélèvements sociaux

Bricks prélève l'impôt à la source et vous fournit un IFU (Imprimé Fiscal Unique) avant le 15 février de l'année suivante. Ce document pré-remplit automatiquement votre déclaration de revenus.

Possibilité de dispense : si votre revenu fiscal de référence (RFR) est inférieur à certains seuils (25 000 € pour un célibataire, 50 000 € pour un couple), vous pouvez demander à être exempté du prélèvement à la source de 12,8 %. La demande se fait sur votre espace Bricks avant le 30 novembre de l'année précédente.

Les éventuelles plus-values sur la marketplace sont également soumises à la flat tax. Les moins-values sont déductibles des plus-values de même nature.

Bricks est-il fiable et régulé ?

Oui, à condition de comprendre ce que "régulé" signifie concrètement. Bricks SAS est inscrite sur la liste blanche de l'AMF en tant que PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) sous le numéro FP-2023-8, agrément obtenu le 30 juin 2023.

Ce statut, issu du règlement européen 2020/1503, implique :

• Une surveillance par l'AMF et l'ACPR
• Un test de connaissances pour les investisseurs non avertis
• Un délai de réflexion de 4 jours avant tout investissement (investisseurs non avertis)
• Une obligation de transparence sur les risques de chaque projet

L'agrément PSFP ne garantit pas les rendements ni l'absence de défaut. Il certifie que la plateforme respecte les règles du jeu — pas que les projets qu'elle propose sont sans risque.

Vous pouvez vérifier l'agrément de Bricks directement sur le registre officiel de l'AMF.

Pour qui Bricks est-il adapté ?

• L'épargnant curieux de l'immobilier sans les contraintes du locatif : pas de gestion, pas de locataire, pas de travaux à gérer. Vous percevez des revenus mensuels sans les contraintes de la propriété directe.
• Celui qui veut diversifier à petite dose : avec 10 €, vous pouvez tester un premier projet. Avec 500 €, vous pouvez diversifier sur 50 projets différents.
• L'investisseur qui tolère le risque de perte en capital : le crowdfunding immobilier n'est pas un placement sécurisé. Si vous avez besoin de récupérer votre argent dans les 12 prochains mois, passez votre chemin.

Bricks n'est pas adapté si :

• Vous ne pouvez pas bloquer votre argent 1 à 3 ans
• Vous n'êtes pas prêt à accepter une perte partielle ou totale de votre mise
• Vous cherchez un placement sécurisé sans risque de capital (voir nos guides sur le Livret A ou les fonds en euros)

Bricks vs SCPI : quelle différence pour l'épargnant ?

Les deux permettent d'investir dans l'immobilier sans acheter directement un bien, mais ils fonctionnent très différemment.

Critère	Bricks (crowdfunding)	SCPI
Nature du placement	Obligation (prêt au porteur de projet)	Parts de sociétés immobilières (propriétaire)
Ticket minimum	10 €	Quelques centaines à quelques milliers d'euros
Rendement moyen	8-12 % brut (7-8 % net de risque)	5-7 % brut (TDVM) selon la SCPI
Durée de blocage	1 à 3 ans par projet	Recommandé 8-10 ans (marché secondaire possible)
Risque de perte en capital	Élevé (défaut possible)	Modéré (dilué sur un parc immobilier diversifié)
Fiscalité des revenus	Flat tax 30% (revenus mobiliers)	IR (revenus fonciers) ou flat tax en AV
Cadre réglementaire	PSFP (AMF) — règlement européen 2020/1503	Agrément AMF — SCPI régulées

En résumé : Bricks offre des rendements bruts plus élevés que les SCPI, mais avec un risque plus important et une durée de blocage plus courte. Les SCPI sont plus stables sur le long terme et mieux adaptées à une stratégie patrimoniale.

Pour choisir, lisez notre guide complet du crowdfunding immobilier et notre présentation des SCPI. Le comparatif des placements immobiliers vous aide à trouver la solution adaptée à votre profil.

Avertissement Phase 1 : Ce site ne perçoit aucune rémunération de Bricks ni d'aucune autre plateforme de crowdfunding immobilier. Aucun lien de cet article n'est affilié. Le lien vers le site officiel est fourni à titre informatif uniquement. Tout investissement en crowdfunding immobilier comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un conseiller financier indépendant avant toute décision d'investissement.